Noves mesures sobre el lloguer: què canvia per a propietaris i llogaters?

Els Reials Decrets llei 28/2026 i 29/2026 introdueixen modificacions en l’actualització de les rendes, les pròrrogues dels contractes, els lloguers de temporada i les obligacions dels propietaris.

El mercat del lloguer afronta un nou escenari normatiu amb l’aprovació de mesures que afecten tant propietaris com arrendataris. Els Reials Decrets llei 28/2026 i 29/2026 plantegen canvis en aspectes essencials dels contractes d’arrendament, com els preus, la durada, les despeses i les condicions de renovació.

El RDL 29/2026 va entrar en vigor el 8 d’octubre, mentre que el RDL 28/2026 preveu fer-ho el 15 de novembre. En el moment de redactar aquest article, ambdues normes estan pendents de convalidació per part de la Diputació Permanent.

Repassem les principals novetats i les seves implicacions per al mercat residencial.

Limitacions a l’actualització del preu del lloguer

Una de les mesures més destacades afecta l’actualització anual de les rendes. Entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, els contractes vigents amb una renda superior al màxim establert per l’índex de referència de preus de lloguer no es podran actualitzar.

En els supòsits en què sí que es permeti l’actualització, s’aplicarà l’Índex de Referència per a l’Actualització d’Arrendaments d’Habitatge (IRAV), amb un increment màxim del 2%. A partir de 2028, les actualitzacions no podran superar l’IRAV.

Aquestes limitacions afecten els contractes regulats per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), independentment de la data de formalització.

Noves pròrrogues i condicions de renovació

La normativa també introdueix canvis en la durada dels contractes. Els arrendataris amb contractes que es trobin en situació de pròrroga i vencin abans del 31 de desembre de 2028 podran sol·licitar una pròrroga extraordinària de dos anys.

Per acollir-s’hi, hauran d’estar al corrent de pagament i haver abonat puntualment les darreres vuit mensualitats. Segons el text, la propietat estarà obligada a acceptar aquesta ampliació, independentment de si és gran tenidora o de si l’habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat.

D’altra banda, el RDL 28/2026  modifica els terminis de preavís per a la no renovació dels contractes i establir indemnitzacions a favor dels llogaters en determinats supòsits, amb excepcions quan el propietari necessiti recuperar l’habitatge per destinar-lo a residència habitual.

Més regulació dels lloguers de temporada i d’habitacions

Els contractes de temporada passen a considerar-se arrendaments d’habitatge temporal, amb una durada mínima superior a 31 dies i, amb caràcter general, màxima de 12 mesos.

A més, l’encadenament de dos contractes temporals consecutius pot comportar que el lloguer es consideri habitual, llevat que es justifiqui documentalment que persisteix la necessitat temporal.

Pel que fa al lloguer d’habitacions, la suma de les rendes no podrà superar el límit aplicable a l’habitatge complet.

A Catalunya, aquestes disposicions conviuen amb la normativa autonòmica sobre lloguers de temporada i habitacions, que continua sent aplicable.

Noves obligacions per als propietaris

Les mesures també afecten les despeses associades als contractes i les responsabilitats de conservació dels habitatges.

Entre les principals novetats destaca l’ampliació de la prohibició de repercutir als llogaters els honoraris de gestió immobiliària derivats de renovacions o modificacions contractuals.

També es limita la repercussió de determinats tributs, com l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), i de les despeses comunitàries en edificis sense divisió horitzontal.

Pel que fa a les reparacions que afectin l’habitabilitat, la salubritat o la seguretat de l’immoble, el propietari disposarà de 15 dies per actuar davant el pressupost presentat pel llogater, termini que es redueix a cinc dies en els contractes de temporada.  I en el supòsit de no fer-ho, l’arrendatari podrà reparar al seu càrrec compensant l’import amb el preu de lloguer.

Incentius fiscals per reduir els preus del lloguer

La nova regulació també contempla beneficis fiscals per incentivar la moderació de les rendes.

Els contractes formalitzats a partir de l’1 de desembre de 2026 podran beneficiar-se de deduccions fiscals de fins al 100%, sempre que el propietari no tingui la consideració de gran tenidor i apliqui una reducció del lloguer superior al 5%, d’acord amb els requisits previstos.

Un nou escenari per al mercat del lloguer

Aquestes modificacions reforcen la importància de revisar les condicions dels contractes i conèixer les obligacions aplicables en cada situació.

Aspectes com l’actualització de les rendes, les pròrrogues contractuals o les despeses repercutibles poden tenir un impacte directe en la gestió i la rendibilitat dels habitatges destinats al lloguer.

En aquest context, comptar amb assessorament immobiliari especialitzat és clau per adaptar-se als canvis normatius i prendre decisions amb seguretat.

A FORCADELL t’ajudem a gestionar el seu habitatge de lloguer i l’assessorem sobre les implicacions de la normativa vigent. Contacti amb el nostre equip per resoldre qualsevol dubte.