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Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 introducen modificaciones en la actualización de las rentas, las prórrogas de los contratos, los alquileres de temporada y las obligaciones de los propietarios.
El mercado del alquiler afronta un nuevo escenario normativo con la aprobación de medidas que afectan tanto a propietarios como a arrendatarios. Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 plantean cambios en aspectos esenciales de los contratos de arrendamiento, como los precios, la duración, los gastos y las condiciones de renovación.
El RDL 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre, mientras que el RDL 28/2026 prevé hacerlo el 15 de noviembre. En el momento de redactar este artículo, ambas normas están pendientes de convalidación por parte de la Diputación Permanente.
Repasamos las principales novedades y sus implicaciones para el mercado residencial.
Una de las medidas más destacadas afecta a la actualización anual de las rentas. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, los contratos vigentes con una renta superior al máximo establecido por el índice de referencia de precios del alquiler no podrán actualizarse.
En los supuestos en los que sí se permita la actualización, se aplicará el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), con un incremento máximo del 2%. A partir de 2028, las actualizaciones no podrán superar el IRAV.
Estas limitaciones afectan a los contratos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), independientemente de la fecha de formalización.
La normativa también introduce cambios en la duración de los contratos. Los arrendatarios con contratos que se encuentren en situación de prórroga y venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de dos años.
Para acogerse a ella, deberán estar al corriente de pago y haber abonado puntualmente las últimas ocho mensualidades. Según el texto, la propiedad estará obligada a aceptar esta ampliación, independientemente de si tiene la consideración de gran tenedor o de si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
Por otro lado, el RDL 28/2026 modifica los plazos de preaviso para la no renovación de los contratos y establece indemnizaciones a favor de los inquilinos en determinados supuestos, con excepciones cuando el propietario necesite recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual.
Los contratos de temporada pasan a considerarse arrendamientos de vivienda temporal, con una duración mínima superior a 31 días y, con carácter general, máxima de 12 meses.
Además, el encadenamiento de dos contratos temporales consecutivos puede comportar que el alquiler se considere habitual, salvo que se justifique documentalmente que persiste la necesidad temporal.
En cuanto al alquiler de habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el límite aplicable a la vivienda completa.
En Cataluña, estas disposiciones conviven con la normativa autonómica sobre alquileres de temporada y habitaciones, que continúa siendo aplicable.
Las medidas también afectan a los gastos asociados a los contratos y a las responsabilidades de conservación de las viviendas.
Entre las principales novedades destaca la ampliación de la prohibición de repercutir a los inquilinos los honorarios de gestión inmobiliaria derivados de renovaciones o modificaciones contractuales.
También se limita la repercusión de determinados tributos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y de los gastos comunitarios en edificios sin división horizontal.
En cuanto a las reparaciones que afecten a la habitabilidad, la salubridad o la seguridad del inmueble, el propietario dispondrá de 15 días para actuar ante el presupuesto presentado por el inquilino, plazo que se reduce a cinco días en los contratos de temporada. En caso de no hacerlo, el arrendatario podrá realizar la reparación a su cargo y compensar su importe con el precio del alquiler.
La nueva regulación también contempla beneficios fiscales para incentivar la moderación de las rentas.
Los contratos formalizados a partir del 1 de diciembre de 2026 podrán beneficiarse de deducciones fiscales de hasta el 100%, siempre que el propietario no tenga la consideración de gran tenedor y aplique una reducción del alquiler superior al 5%, de acuerdo con los requisitos previstos.
Estas modificaciones refuerzan la importancia de revisar las condiciones de los contratos y conocer las obligaciones aplicables en cada situación.
Aspectos como la actualización de las rentas, las prórrogas contractuales o los gastos repercutibles pueden tener un impacto directo en la gestión y la rentabilidad de las viviendas destinadas al alquiler.
En este contexto, contar con asesoramiento inmobiliario especializado es clave para adaptarse a los cambios normativos y tomar decisiones con seguridad.
En FORCADELL te ayudamos a gestionar su vivienda de alquiler y le asesoramos sobre las implicaciones de la normativa vigente. Contacte con nuestro equipo para resolver cualquier duda.
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