Comunitat de propietaris: resolució de conflictes sobre les zones comuns

L’ús de les zones comuns a les comunitats de veïns és un dels temes que més polèmica desperta a les comunitats, on el paper de l’administrador de finques cobra especial rellevància per a mediar i resoldre els possibles conflictes que es generen per l’ús excessiu o incorrecte per part d’alguns veïns.

Comptar amb un administrador competent i col·legiat amb totes les garanties que cal per exercir aquesta activitat a la comunitat de propietaris ens ajudarà a establir i deixar clars els límits i condicions d’ús de jardins, piscines, portals, patis, etc; i ens assessorarà sobre els nostres drets i les nostres obligacions en vers aquets elements comuns.

Què són exactament les zones comuns d’un edifici?

La Llei de Propietat Horitzontal estableix com a béns comuns tots aquells que no s’han registrat com a privatius al títol constitutiu. També els elements, pertinences i serveis que es trobin a la comunitat per la gaudi conjunt de tots els veïns. Alguns elements comuns són més obvis que d’altres. Es consideren zones comunes, per exemple:

• Els pilars, bigues, estructures i teulades.

• Façanes, balcons, terrasses i finestres.

• Portals, escales, passadissos, recintes comuns, trasters, pous, etc.

• Piscines, jardins, àrees de joc i oci.

• Comptadors, calderes, dipòsits, ascensors.

• Porters electrònics i videoporters.

• Porteries i zones de servei.

• Instal·lacions d’incendis, aigua i calefacció.

Com pot ajudar un administrador de finques a gestionar les zones comunes

En primera instància, un administrador sempre actuarà com a mediador, aportant la seva experiència i coneixements sobre la Llei de Propietat Horitzontal i el Codi Civil. El seu paper serà imprescindible quan s’hagi d’informar als veïns d’un mal ús de les zones comunes a través de comunicats per escrit i incloent-ho a l’ordre del dia de les reunions de veïns.

En cas que la seva mediació no sigui efectiva i s’hagin de prendre mesures legals, l’administrador juntament amb el president actuaran com a representants de la comunitat, realitzant totes les gestions necessàries com la cerca d’un representant legal, recopilació de proves, etc.

Casos específics en una comunitat de propietaris on un administrador pot ser d’ajuda

L’ús de les zones comunes en una propietat horitzontal es troba recollit tant en el Codi Civil com en la Llei de Propietat Horitzontal i, en ambdós casos, recull el dret dels veïns a l’ús i gaudi de les mateixes marcant el límit en el no abús ni negligència per part dels copropietaris.

Zones comunes per a fer festes

Moltes urbanitzacions compten amb zones recreatives per a l’ús dels veïns que en un moment determinat podem utilitzar a títol privatiu per a celebrar aniversaris o reunions. Es pot donar el cas que alguns veïns utilitzin aquestes sales o espais per a celebrar festes, fent soroll i perjudicant el descans dels veïns de manera reiterada. En aquesta situació, l’administrador haurà d’incloure el punt a petició dels veïns a l’ordre del dia per a la propera junta, on haurà d’acordar-se la manera de procedir.

Activitats perilloses a les zones comuns

En cas que algun veí en concret faci un ús negligent o perillós de les zones comunes, la notificació inicial a aquesta persona hauria de fer-se a través de l’administració i per escrit. D’aquesta manera, tindrem documents probatoris que podrem utilitzar en cas de necessitat.