Un Industrial-Logístic que es manté estable en el 2022, amb rendibilitats que es comprimeixen

El preu del sòl ha tocat sostre des de 2012 amb 373,6 €/m² per l'escassetat endèmica i per un immologístic que pressiona amb l'e-commerce i l'interès d'usuaris finalistes i inversors.   

El mercat de naus industrials a Catalunya s'ha desenvolupat durant la primera meitat del 2022 amb l'estabilitat i la solidesa que l'ha caracteritzat aquests darrers 5 anys, després de la crisi financera d'abast global. Segons l'informe de FORCADELL, en el tancament del 1S 2022 els preus han registrat lleugers increments vinculats al propi desenvolupament natural del mercat. A l'estudi de preus, tant per zones com per comarques, de les naus industrials en venda i també de lloguer, les variacions interanuals màximes s'han situat al voltant del 20%, coincidint en general amb les ubicacions més sol·licitades.

L'escassetat de producte ha continuat condicionant un mercat on la demanda cerca instal·lacions ubicades a prop de Barcelona i de la seva àrea metropolitana i a poca distància del port, aeroport i de les principals carreteres i autopistes. "La fortalesa expansiva de l'e-commerce, directament associat amb la immologística, també ha contribuït a mantenir l'interès inversor ben atent a les oportunitats del mercat", assegura Gerard Plana, director del Departament d'Industrial-Logística de FORCADELL. Les rendibilitats industrials s'han situat a Barcelona – Baix Llobregat litoral entre el 5% – 8% mentre que a la 1a Corona logística ho han fet entre el 4,5% – 6%.

El sector de les naus en venda ha contingut lleugerament la seva voluntat compradora respecte el mateix període de l'any anterior com a conseqüència de diversos factors que combinats entre si han tensionat fortament l'economia mundial. Als problemes de subministrament de productes de la post pandèmia se li va sumar al març la crisi energètica arran de l'inici de la guerra a Europa entre Rússia i Ucraïna. Tot i que això no fos suficient, l'escalada de preus per una inflació desencadenada i una pujada anunciada dels tipus d'interès per part de Banc Central Europeu (BCE) la tardor que ve, ha donat com a resultat una actitud de prudència a l'hora d'executar transaccions per part dels compradors, i més encara en cas de requerir finançament bancari. A causa d'aquesta conjuntura, una demanda que es manté activa ha preferit adoptar una actitud observadora i expectant en espera de veure com evoluciona el mercat el 2n semestre del 2022.

Per la seva banda, el mercat de naus industrials de lloguer ha seguit immers en el bon moment que travessa des de mitjans de 2020. En aquell moment va començar l'època post pandèmica en què es van establir unes dinàmiques de mercat molt positives que s'han mantingut fins al tancament de la present edició de l'informe de mercat industrial-logístic a Catalunya. Tot i que les dades del 1S 2022 han mostrat una petita reculada en quant al volum total de demandes en la modalitat de lloguer (-19% var. int.), l'anàlisi en perspectiva i contextualitzat mostra que la primera meitat de 2021 va acumular una demanda més gran del que és habitual tornant, per tant, el 2022 als seus índexs de creixement habituals.

Segons l’històric de dades de FORCADELL, el sòl industrial ha continuat en la taxa d'escassetat tocant sostre de preu amb 373,6 €/m², el més alt des del 2012, any en què el màxim va assolir els 265 €/m². La poca oferta existent ha continuat prenent el camí del sector logístic per la ferma activitat inversora, que cerca rendibilitats interessants i aquest sector és el que les ofereix amb diferència respecte d'altres àrees d'activitat de l'immobiliari. Si bé la situació del mercat sembla que es continuarà tensionant seguint aquesta tendència assenyalada, es preveu que al tancament d'exercici es registrin nous increments que conviden a l'exclusió d'usuaris finals i petits inversors.    

El futur de la immologística, a zones properes de Barcelona

El sector logístic català ha aconseguit un take-up de 412.989 m² el primer semestre del 2022, un volum de contractació òptim que segueix la tendència extraordinària assolida el 2021, encara que molt lleument per sota. Al tancament del 1S 2021 el sector va aconseguir assolir els 512.061 m², xifra superior en un 19% respecte el present semestre analitzat i que troba la seva explicació a causa de l'excepcionalitat de l'operació de 90.000 m² per part de Mango a Lliçà per ampliar les seves instal·lacions. La tendència dels asking rents ha continuat sent alcista a causa de la repercussió del preu del sòl i de l'augment de costos de construcció. "L’expectativa de l’augment dels tipus d’interès fa que els inversors es mostrin prudents en quant a la inversió a rendibilitats comprimides", afirma Plana.

Els inversors i els usuaris volen naus amb alçada lliure de 12 m amb alta ràtio de molls de càrrega i amplis patis de maniobra per a tràilers, fetes amb materials sostenibles i que disposin de certificacions de qualitat BREEAM o LEED. Tot i que el futur de la logística ja s'està començant a perfilar deixant entreveure com serà els propers anys, s'apunta a construccions de nova generació i gran qualitat, edificades en 2 nivells, principalment en zones properes a Barcelona, ​​suposant un repte urbanístic i a nivell de normativa contra incendis.