Punts clau a l’hora d’implementar el model de renda variable als comerços

En l’actual context postpandèmic el mercat de locals comercials a Barcelona s’enfronta a dia d’avui a un doble repte. D’una banda, aconseguir que el comerç, especialment el de barri, es recuperi i no es perdin més negocis derivats de dificultats econòmiques i dels ERTO’s als seus empleats. De l’altra, el quid rau en trobar l’encaix de la modalitat de renda variable tenint en compte factors com la diversitat d’activitats comercials, el volum de capital o la ubicació, entre d’altres. “El model de renda variable ja s'havia plantejat abans que irrompés la pandèmia però no estava arrelant. A dia d’avui, els canvis d'aforament, les restriccions, els tancaments, etc. han mostrat que aquest model és necessari i viable perquè el comerç pugui sobreviure”, assenyala Xavier Aguilar, Director del Departament de Locals Comercials de FORCADELL. 

Els efectes de la pandèmia han accelerat la necessitat de trobar una fórmula vàlida perquè tots aquells negocis que s’hi puguin/vulguin acollir ho puguin fer, puguin dur a terme la seva activitat amb normalitat i sigui de bon encaix tant per part del propietari com de l’arrendatari. Tenint en compte la diversa tipologia de locals, ja siguin comerços de proximitat, grans cadenes a primeres línies comercials o establiments a centres comercials, “cal diferenciar entre ells i fer un ‘vestit a mida’, donat que cada circumstància té les seves característiques. Als centres comercials o amb grans marques tot és mesurable. Es poden introduir moltes variables i la renda variable pot representar una relació entre les parts d'igual a igual. En canvi, al comerç de barri, per les seves característiques, és més difícil considerar certes variables com pot ser el flux de caixa”, afegeix Xavier Aguilar. 

A Barcelona, l’aplicació de la renda variable, segons Aguilar, “és factible donat que aquest és el model que s’aplica als centres comercials. En aquestes zones comercials es tenen en compte altres variables com, per exemple, el pas de gent per davant de la botiga (footfall) i no només la facturació. A peu de carrer, la primera dificultat que ens trobem és que el comerç està molt atomitzat i no disposa de les eines necessàries per poder implantar un sistema que permeti comptabilitzar tots el paràmetres i indicadors mesurables”. 

La renda variable sol aplicar-se en botigues amb vendes auditables pels inquilins perquè són més visibles i fàcils de contrastar. En aquest sentit, és més factible d’implantar en lloguers d’establiments de grans marques i a carrers comercials principals que no pas al comerç de proximitat. Xavier Aguilar, Director del Departament de Locals Comercials de FORCADELL puntualitza que “la part variable mai acostuma a ser una renda variable pura, és a dir, el que s'acostuma a fer és establir un mínim i un màxim en cada cas.”  

Altres factors a tenir en compte a l’hora de plantejar una renda variable a mida són la situació de vendes pre i postCovid i la valoració de l’immoble, on s’ha de tenir en compte si s’ha fet una inversió de reforma per alguna de les parts (propietat o arrendatari), o no. “Considero que el més determinant és valorar si propietat i arrendatari sufraguen a parts iguals els costos per a l'adequació del local o no. Si el 100% va a càrrec de l'arrendatari, la renda haurà de ser més baixa mentre que, en cas que per contra l'arrendatari no hagi hagut d’invertir diners en l'adequació del local, la renda en aquest cas podrà ser més alta”, opina Aguilar.  

El paper de l’espai físic, ja sigui una flagship o la pròpia tenda física de qualsevol negoci comercial, suposa un gran repte a l’hora de decidir quina part de les vendes online s’han generat a partir d’una visita presencial o quines s’han efectuat en tenda física després d’haver estat navegant per l’e-commerce de la marca en qüestió. “Aquest és el problema: com calcular la venda online que genera un local. D’altra banda, també s’ha de tenir present l’opció del click and collect, on la venda es fa online però el client recull el producte a la botiga. És innegable que una botiga genera potencial de marca i, en conseqüència, vendes online. Aquest punt és molt difícil de calibrar”, subratlla Xavier Aguilar.  

Donada la complexitat d’aplicar un model estàndard que apliqui a tots els casos, a propietaris i arrendataris, la conclusió és que és imprescindible fer a mida cada acord de renda variable. L’objectiu d’aquest model és, en la seva essència, mantenir l’ocupació dels locals i amb una activitat econòmica activa i estable, d’interès tant per part de propietaris, arrendataris, administracions i la societat en general. “En termes generals i sense entrar en matisos específics de casos concrets, sí que es tracta d’un win-win per les dues parts o, si més no, el que proposa aquest model és mirar d’equilibrar les relacions entre arrendatari i arrendador,  ja que fins ara eren desiguals”, conclou Xavier Aguilar, Director del Departament de Locals Comercials de FORCADELL.