El sector industrial-logístic català evoluciona positivament amb òptimes perspectives de creixement

Segons el nou Informe del Mercat Industrial-Logístic de Forcadell, tant el sector de naus industrials com el de naus logístiques, han registrat xifres molt positives quant a demanda en el 1r semestre de 2017. 

El teixit empresarial està mostrant una gran activitat en 2017 i això s'ha vist reflectit en la creació de noves pimes i en l'ampliació de superfícies per part d'empreses ja constituïdes comportant una clara dinamització del sector.

Les dades de la consultora destaquen que la demanda de naus industrials, tant en lloguer com en venda, han registrat increments interanuals molt destacats en el 1r semestre de 2017. Els preus, alhora, han adoptat una tendència a l'alça fruit de la bona marxa del sector i les òptimes perspectives de cara al tancament de l'exercici.

NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER

DEMANDA
Segons les dades de la consultora, la demanda de naus en lloguer ha evolucionat molt positivament al llarg d'aquest 1r semestre de 2017, registrant una variació interanual del 35,52%. Aquesta dada, molt optimista, mostra la bona marxa del sector industrial català i fa preveure que el recorregut pel 2n semestre pugui acabar generant uns resultats tan bons o fins i tot millors que els del 1r. Les demandes de naus petites, de fins a 500m², molt pròpies del teixit industrial català, han suposat pràcticament la meitat de les peticions del mercat aquest semestre. D'altra banda, les demandes amb superfícies compreses entre els 500m² i els 1.000m² han augmentat un 15,3% com a conseqüència del positiu context econòmic actual i d'un notable increment del consum, la qual cosa ha comportat una proliferació de noves pimes i una dinamització general del sector industrial.

Tot això ha fet, segons Forcadell, que moltes empreses estiguin apostant per la millora i/o ampliació de m² i tipus d'instal·lacions ara que les condicions del mercat són millors. Per la seva banda, les demandes de 1.000m² a 5.000m² segueixen suposant al voltant del 20% mentre que les de més de 5.000m² es mantenen a nivells molt baixos per l'estabilitat del tipus d'empreses que requereixen espais de grans dimensions. Per zones, les comarques amb més demandes, a part del barcelonès, segueixen sent els seus confrontants: Baix Llobregat i els 2 Vallesos. Entre totes elles aglutinen prop del 95% de les demandes. Les naus industrials situades en zones més allunyades de Barcelona com Osona, l'Anoia o el Bages segueixen registrant un volum de demandes pràcticament residuals.

OFERTA
Segons l'informe de Forcadell, les naus industrials de qualitat als principals nuclis de Barcelona ha seguit la tendència habitual de descens, d'acord amb l'evolució dels anteriors semestres. La falta de producte és una evidència en un radi de 40km (1a i 2a corona) ja des de principis de 2016. El sector industrial està travessant un moment de gran activitat gràcies al dinamisme de l'economia i, per tant, del sector. La distribució de l'oferta en el 1r semestre s'ha repartit en proporcions similars a les habituals amb mínimes diferències percentuals. Les comarques més properes a la capital catalana són les que ofereixen una major disponibilitat de naus per a les empreses que busquen ubicació. Actualment el volum de demandes és suficientment elevat com perquè ja es puguin impulsar promocions a risc al sector industrial. Quant a les naus antigues i fora de normativa, des de fa un temps alguns propietaris estan regularitzant-les i reformant-les pensant en una ràpida comercialització.

PREUS
El nou Informe Forcadell apunta que les rendes de les naus industrials a Catalunya han seguit incrementat al llarg d'aquest 1S 2017 a totes les zones encara que d'una forma una mica més notòria pel que fa als semestres anteriors. Les variacions interanuals aquesta vegada superen el 10% a totes les zones i es preveu que als propers mesos segueixi la tendència a l'alça. Tal com es pot observar al gràfic d'evolució de rendes, la tendència és de recuperació, a la qual s'aprecia ja una inclinació de la corba de creixement cap amunt. L'increment de la demanda juntament amb la reducció de l'oferta disponible als principals nuclis de comunicació ha fet que el sector de naus en lloguer hagi aconseguit consolidar-se tal com FORCADELL havia apuntat als informes de mercat precedents. No solament el Barcelonès i les comarques adjacents han despuntat en el creixement de rendes sinó que totes les corones han crescut en paral·lel i a la mateixa proporció que la 1a.

NAUS INDUSTRIALS EN VENDA

DEMANDA
L'informe d'Industrial-Logística de Forcadell destaca que al llarg del 1S 2017 la demanda de naus industrials en venda ha registrat un molt destacat increment de peticions per part de les empreses. L'augment ha suposat una variació interanual del 136,9%, la qual cosa suposa més del doble de demandes rebudes que al mateix període de l'any anterior. Si bé a la 2a meitat de 2016 la tendència va ser positiva registrant una variació del 15,7%, el mercat venia d'una caiguda de la demanda a principis d'aquest mateix any que va suposar un descens del -33,3% pel que fa a principis de 2015. Quant a la distribució de la demanda per superfície, les peticions de naus en venda de fins a 500m² han crescut un 10,8% interanual, sent sempre les més sol·licitades pel teixit empresarial industrial català. Les naus de superfícies compreses entre els 2.500m² i els 5.000m² són les següents més demandades, registrant una variació interanual del 9,0% i semestral del 33,3%. Si s'analitza per zones, les comarques del Baix Llobregat i del Maresme han incrementat el nombre de peticions pel que fa als anteriors semestres. La seva proximitat amb Barcelona fa que les opcions de compra resultin interessants per a les empreses a l'hora de buscar emplaçament.

OFERTA
El volum de naus en venda és escàs i insuficient per donar resposta al creixent volum de peticions registrades actualment, tal com es desprèn de l'informe del 1r semestre de Forcadell. Com ja va començar a donar-se en 2016, molts propietaris de naus en venda, en lloc de comercialitzar el seu patrimoni industrial el que fan és dinamitzar-ho al mercat de lloguer. Cal destacar que l'estancament que viu el sector quant a la introducció de m² ve condicionat també pel fet que aquelles empreses que no són de nova creació i que busquen noves instal·lacions el que fan és posar en comercialització la nau que ocupen actualment, la qual cosa no suposa pràcticament cap impacte quant a la introducció de m². Les naus de nova construcció estan vinculades a projectes clau en mà i no a risc, i solen ser de naus de superfícies mitjanes o grans. Per comarques, la disponibilitat concentra majoritàriament al Barceloní, Baix Llobregat, Vallès Oriental i Vallès Occidental, representant de forma conjunta el 90% de l'oferta actual a Catalunya.

PREUS

Segons les dades de la consultora, al llarg del 1r semestre el mercat de venda ha observat com els seus preus han evolucionat a l'alça encara que de forma menys pronunciada. Els increments registrats han estat aquest semestre una mica més alts si es compara amb la tendència dels anys anteriors. La reducció de l'oferta de naus en venda i la dinamització del sector industrial ha comportat que els preus hagin crescut lleugerament. La mitjana a la zona A, per exemple, ha registrat una variació interanual del 6,4% mentre que a la zona B ha estat del 5,8% o del 5,4% a la C. Per comarques, els majors increments s'han registrat al Barcelonès (var. int. 13,3%) passant dels 684€/m² als 775€/m² actuals; li segueix el Maresme (var. int. 12,4%) incrementant des dels 613€/m² als 689€/m². Als 2 Vallesos l'increment ha estat molt similar, del 10,6% a l'Oriental i del 10,8% a l'Occidental. El Camp de Tarragona i Osona, les comarques més allunyades del Barcelonès han registrat increments més continguts, inferiors al 5% en tots dos casos.

SOLARS INDUSTRIALS

Tal com s'apunta a l'informe de Forcadell, la demanda de solars per part d'usuaris finals s'ha vist incrementada en aquest 1r semestre mentre que l'oferta d'aquest producte segueix sent molt baixa i, a més, amb uns preus que es consideren, encara, elevats. Tal com succeeix des de 2016, la demanda de sòl per a la construcció de naus logístiques és constant. A l'àmbit industrial, en alguns casos concrets pot sortir més rendible adquirir una nau ja construïda en lloc de comprar un solar i edificar després, bàsicament per l'escassetat de sòl. L'interès dels promotors passa per la cerca d'oportunitats de compra per impulsar operacions clau en mà.

Tal com indica Forcadell, després de diversos semestres d'estabilitat en els preus dels solars industrials ens trobem davant una època en la qual aquests han incrementat de forma lleugera a l'alça. Per zones, a l'A l'increment interanual ha estat del 17,2% mentre que a la B ha estat del 10%, a la C del 10,8% i a la D del 8,6%. El màxim increment interanual s'ha donat al V. Oriental (18,7%), l'evolució del qual ha suposat passar de 128€/m² a 152€/m². Li segueix molt d'a prop el V. Occidental (18,6% var. int.) que ha passat dels 150€/ m² als 178€/m². La resta de comarques han registrat uns augments d'entre el 5% i el 8%, clarament més continguts però superiors a les seves evolucions anteriors. L'evolució dels preus per 2017 es preveu que mantinguin la tendència de creixement.

MERCAT D'INVERSIÓ

Patrimonialistes de caràcter local i Family Offices, segons dades de la consultora, segueixen sent els principals actors del mercat d'inversió de naus industrials en 2017, mentre que al mercat logístic els protagonistes han estat Socimis i fons internacionals com a P3 Logistics Parks, Rockspring, GreenOak, Logicor. Aquestes entitats han dut a terme la major part de les operacions a tot l'Estat així com els nous desenvolupaments. Al tancament del 1S 2017 la inversió en el sector logístic ha aconseguit els 600M€ en un volum d'operacions que supera el total obtingut en el mateix període de l'any anterior. Les previsions de cara al tancament de l'exercici són molt optimistes ja que s'espera que el ritme de contractacions segueixi sent igual de positiu que fins ara donada la bona marxa del sector. Els principals nuclis logístics o eixos de comunicació a Catalunya, a qualsevol de les 3 corones, han estat i són els que han protagonitzat les majors operacions del sector per volum econòmic i dimensions. Els inversors estan apostant també en sòl ja que el mercat està mostrant la clara necessitat de dur a terme noves promocions de naus de tipus mitjanes i grans (3.000m² – 15.000m²) per satisfer la demanda. Cal destacar que, actualment, els fons institucionals busquen sòl amb l'objectiu d'edificar naus de gran grandària, amb superfícies superiors als 30.000 m². Les rendibilitats al mercat logístic s'han situat entre el 6% i el 10% seguint la tendència dels 2 semestres anteriors. Depenent de la ubicació i del preu de compra les rendibilitats poden oscil·lar entre el 7% i el 9%. Les entitats financeres, per la seva banda, es mostren un semestre més amb bona predisposició per prestar finançament a clients solvents. Entre les operacions d'inversió més destacades del 1r semestre de l'any es troba la compra d'11 naus logístiques (332.500m²) a Espanya per 243,35M€ per part de P3 Logistic Parks; i també la compra per part del grup inversor Barings Real Estigues Advisers d'una nau logística de 56.000m² per 35M€ a Madrid a GLL Real Estigues Partners.

MERCAT INDUSTRIAL LOGÍSTIC

Segons l'informe de Forcadell, al llarg del 1r semestre s'ha registrat una contractació de 150.086 m² al mercat logístic català. Si bé l'evolució del sector ha estat molt positiva al llarg dels últims anys la veritat és que la logística ha alentit des de 2016 el seu tan pronunciat creixement. Per trimestres, al 1r del 2017 s'han aconseguit els 38.026 m² (-60,4%) mentre que al 2n, més positiu, s'han comercialitzat 112.060 m² (-32%). Aquestes dades suposen un -42,5% de variació interanual en comparació amb els primers 6 mesos de 2016 en què van aconseguir els 260.933m². Si bé en 2015 i 2016 s'ha observat que la contractació al primer semestre de tots dos anys ha estat inferior a la de la respectiva segona meitat, això no ha afectat al take up final, el qual ha estat molt positiu en el conjunt tant de 2015 com de 2016. Tal com ja van apuntar els experts de Forcadell en anteriors informes de mercat, difícilment es puguin igualar o superar els nivells de contractació aconseguits precisament el 2016. L'oferta de naus logístiques ha seguit caient de forma pronunciada a les diferents corones, encara que de forma més evident a la 1a i 2a.