Coliving, una nova perspectiva del lloguer per als propietaris

En els darrers anys el mercat residencial d’habitatges en lloguer tradicional ha vist incrementada la seva rellevància com a modalitat d’accés a una vivenda a les grans ciutats en vers la compra, en molts casos, esdevenint la única opció en un mercat que no té alineats oferta, demanda i preus a causa de factors tant de context (socials, polítics, econòmics, etc.) com, en el cas de Barcelona, per la pròpia orografia de la ciutat. Si bé tradicionalment durant anys hi ha hagut una clara preferència per la modalitat de compra, el lloguer ha anat incrementant la demanda, especialment per part de les generacions més joves, degut als nombrosos canvis socials, econòmics i conjunturals que estem vivint de fa uns anys.  

La irrupció del Coliving
En els darrers 3-4 anys, vam començar escoltar el concepte de coliving o de lloguer compartit, una modalitat renovada i amb més prestacions del que abans eren les residències d’estudiants. El perfil del demandant d’espais de coliving, acostuma a tenir entre 23 i 40 anys, donat que la majoria són estudiants o treballadors, els quals tenen necessitats d’estades temporals donat que realitzen les seves tasques de manera remota pels seus estudis o feines. Als demandants el model coliving els ofereix una solució a mida, flexible i sense rigideses, una fórmula pròpia del segle XXI  sorgida de les possibilitats que ofereix la digitalització i les noves tecnologies en el que s’anomenen ‘societats líquides’.

El creixent interès per part d’aquest perfil de demandants va fer que operadors nacionals i internacionals -i també de petits propietaris d’habitatges- es plantegessin fermament el desenvolupament de projectes a les principals ciutats de l’estat com Barcelona o Madrid. A nivell de legislació, en un inici va ser un fre el fet de no tenir-hi encaix dins el marc legal vigent, però a l’actualitat ja està totalment regularitzat. De fet, la realitat mostra que el coliving és un format amb gran interès per part de la demanda però que no disposa de suficient oferta. 

Coliving des de la propietat
Si bé lloguer tradicional i el coliving tenen matisos diferents tant per propietaris com per a llogaters, en aquest article volem posar el focus en la propietat. Ja sigui particular o inversor, ha de valorar quina modalitat s’adapta més a les seves necessitats i objectius i quin rendiment vol obtenir. La gestió de grans edificis a explotar en règim de coliving els operadors estimen retorns d’entre el 5% i el 8% i en habitatges de petits propietaris, entre el 3% i el 6%. 

Segons Alex Vázquez, director del departament d’Administració de Lloguers de FORCADELL, “els propietaris particulars opten majoritàriament pel lloguer tradicional el qual es regeix per la LAU, amb la qual obtenen una desgravació fiscal en l’IRPF del 60% pels ingressos del lloguer, mentre que si el lloga a una empresa que l'exploti per coliving, anirà gravat amb IVA i obliga al compliment d’una sèrie d’obligacions que en molts casos requereix de la contractació dels serveis d’una gestoria”.

Els grans operadors de coliving ofereixen a tots els propietaris una garantia de cobrament del lloguer, un contracte de llarga durada, a més a més de vetllar pel complet manteniment dels habitatges. Precisament són els grans operadors els principals interessats en mantenir el pis en bones condicions i, en molts casos de propietats particulars, duen a terme una primera adequació perquè compleixin els objectius que tenen a l’hora d’arrendar l’immoble. D’altra banda, “l’arrendador persona jurídica, més que no pas el particular, té més predisposició a escoltar propostes d’empreses de coliving per explotar la seva propietat”, afegeix Alex Vázquez.

Requeriments dels immobles
No tots els habitatges es poden destinar al coliving ja que han de complir una sèrie de requisits, principalment que “estiguin ben situats, tinguin 2 banys, 4 dormitoris, cuina i saló menjador”, assenyala Alex Vázquez. A més a més de les característiques estructurals i de superfície, els immobles destinats als coliving han d’estar ubicats a zones cèntriques i ben comunicades com per exemple l’Eixample, la Sagrada Família, Sant Antoni o la Vila de Gràcia. 

Els grans operadors centren el seu interès en la gestió d’edificis que reuneixin aquest conjunt de característiques, donat que els facilita l’oferiment de tot un conjunt de serveis extra als seus llogaters i proporcionar-los una estada més complerta: afterworks, conferències, activitats esportives o descomptes en serveis. 

Si bé els pisos de propietaris particulars també són d’interès per als operadors, no hi ha tant volum que reuneixi aquests requisits. Aquesta qüestió juntament amb la fiscalitat assenyalada al bloc anterior permeten entendre perquè la borsa d’habitatges de particulars destinats al coliving és menor en comparació amb la dels grans propietaris.

Pel que fa a la renda mínima mensual, aquesta es situa al voltant dels 600€ depenent de l’operador, l’immoble o la ubicació i pot superar els 800€. Inclou pròpiament el lloguer, els subministres, connexió a internet, taxes de recollida d’escombraries i neteja de les zones comuns. L’estada mínima pot ser, en funció de l’operador, a partir de 32 dies fins a uns 3 mesos tot i que també es contemplen unes clàusules en cas d’haver de cancel·lar el lloguer abans complir aquest termini.

El model coliving es troba en fase de creixement i, tenint en compte la demanda existent –amb llista d’espera en alguns casos- i l’interès per part dels operadors per seguir fent créixer el negoci a ciutats com Barcelona o Madrid fan preveure un recorregut positiu en els propers anys.