Coliving, una nueva perspectiva del alquiler para los propietarios

En los últimos años el mercado residencial de viviendas en alquiler tradicional ha visto incrementada su relevancia como modalidad de acceso a una vivienda en las grandes ciudades en comparación con la compra, en muchos casos, convirtiéndose en la única opción en un mercado que no tiene alineados oferta, demanda y precios a causa de factores tanto de contexto (sociales, políticos, económicos, etc.) como, en el caso de Barcelona, por la propia orografía de la ciudad. Si bien tradicionalmente durante años ha habido una clara preferencia por la modalidad de compra, el alquiler ha ido incrementando la demanda, especialmente por parte de las generaciones más jóvenes, debido a los numerosos cambios sociales, económicos y coyunturales que estamos viviendo desde hace unos años.  

La irrupción del Coliving
En los últimos 3-4 años, empezamos a escuchar el concepto de coliving o de alquiler compartido, una modalidad renovada y con más prestaciones de lo que antes eran las residencias de estudiantes. El perfil del demandante de espacios de coliving, acostumbra a tener entre 23 y 40 años, dado que la mayoría son estudiantes o trabajadores, los cuales tienen necesidad de estancias temporales dado que realizan sus tareas de forma remota por sus estudios o trabajos. A los demandantes el modelo coliving les ofrece una solución a medida, flexible y sin rigidez, una fórmula propia del siglo XXI surgida de las posibilidades que ofrece la digitalización y sus nuevas tecnologías en lo que se denomina ‘sociedades líquidas’.

El creciente interés por parte de este perfil de demandantes hizo que operadores nacionales e internacionales -y también de pequeños propietarios de viviendas- se planteasen firmemente el desarrollo de proyectos en las principales ciudades del estado como Barcelona o Madrid. A nivel de legislación, en un inicio fue un freno el hecho de no tener un encaje dentro del marco legal vigente, pero en la actualidad ya está totalmente regularizado. De hecho, la realidad muestra que el coliving es un formato con gran interés por parte de la demanda pero que no dispone de suficiente oferta. 

Coliving desde la propiedad
Si bien alquiler tradicional y coliving tienen matices diferentes tanto para propietarios como para inquilinos, en este artículo queremos poner el foco en la propiedad. Ya sea particular o inversor, tiene que valorar qué modalidad se adapta más a sus necesidades y objetivos y qué rendimiento quiere obtener. En la gestión de grandes edificios a explotar en régimen de coliving los operadores estiman retornos de entre el 5% y el 8% y en viviendas de pequeños propietarios, entre el 3% y el 6%. 

Según Alex Vázquez, director del departamento de Administración de Alquileres de FORCADELL, “los propietarios particulares optan mayoritariamente por el alquiler tradicional el cual se rige por la LAU, con la que obtienen una desgravación fiscal en el IRPF del 60% por los ingresos del alquiler, mientras que si lo alquila a una empresa para que lo explote por coliving, irá grabado con IVA y obliga al cumplimiento de una serie de obligaciones que en muchos casos requiere de la contratación de los servicios de una gestoría”.

Los grandes operadores de coliving ofrecen a todos los propietarios una garantía de cobro del alquiler, un contrato de larga duración, además de velar por el completo mantenimiento de las viviendas. Precisamente son los grandes operadores los principales interesados en mantener el piso en buenas condiciones y, en muchos casos de propiedades particulares, llevan a cabo una primera adecuación para que cumplan los objetivos que tienen a la hora de arrendar el inmueble. Por otro lado, “el arrendador persona jurídica, más que el particular, tiene mayor predisposición para escuchar propuestas de empresas de coliving para explotar su propiedad”, añade Alex Vázquez.

Requisitos de los inmuebles
No todas las viviendas se pueden destinar al coliving ya que tienen que cumplir una serie de requisitos, principalmente que “estén bien situados, tengan 2 baños, 4 dormitorios, cocina y salón comedor”, señala Alex Vázquez. Además de las características estructurales y de superficie, los inmuebles destinados a los coliving tienen que estar ubicados en zonas céntricas y bien comunicadas como por ejemplo l’Eixample, la Sagrada Família, Sant Antoni o la Vila de Gràcia. 

Los grandes operadores centren su interés en la gestión de edificios que reúnen este conjunto de características, dado que les facilita el ofrecimiento de todo un conjunto de servicios extra a sus inquilinos y proporcionarles una estancia más completa: afterworks, conferencias, actividades deportivas o descuentos en servicios. 

Si bien los pisos de propietarios particulares también son de interés para los operadores, no hay tanto volumen que reúna estos requisitos. Esta cuestión juntamente con la fiscalidad señalada en el bloque anterior permite entender por qué la bolsa de viviendas de particulares destinadas al coliving es menor en comparación con la de los grandes propietarios.

En cuanto a la renta mínima mensual, esta se sitúa alrededor de los 600€ dependiendo del operador, el inmueble o la ubicación y puede superar los 800€. Incluye propiamente el alquiler, los suministros, conexión a internet, tasas de recogida de basura y limpieza de las zonas comunes. La estancia mínima puede ser, en función del operador, a partir de 32 días hasta unos 3 meses aunque también se contemplan unas cláusulas en caso de tener que cancelar el alquiler antes de cumplir este plazo.

El modelo coliving se encuentra en fase de crecimiento y, teniendo en cuenta la demanda existente –con lista de espera en algunos casos- y el interés por parte de los operadores por seguir haciendo crecer el negocio en ciudades como Barcelona o Madrid hacen prever un recorrido positivo durante los próximos años.