Alquiler de habitaciones: 5 puntos clave del contrato

Los elevados precios de alquiler de la ciudad de Barcelona y algunos de sus municipios colindantes, que acumulan incrementos desde el 2012, han propiciado un aumento de demandantes de habitaciones en alquiler. Esta modalidad de arrendamiento permite al ciudadano optar a una vivienda compartida pagando una renta más baja que si alquilase todo el inmueble. Sin embargo, pese a que el alquiler habitacional esté en auge, su regulación carece de legislación, hecho que plantea muchas dudas contractuales sobre su aplicación. Ante este aumento de la demanda de pisos compartidos, el consistorio ha visto la necesidad de regular especificamente este modelo de arrendamiento que, hasta el momento, se ha regulado por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como sucede con el arrendamiento de una vivienda completa.

“En este caso es importante diferenciar entre el alquiler de habitaciones por motivo vacacional o de larga estancia, es decir, superior a 31 días”, afirma Lluís Català, socio de Forcadell y director del Área de Gestión Inmobiliaria, experto en derecho inmobiliario. “En términos contractuales, el alquiler de habitaciones no vacacional es muy similar al de la vivienda completa, aunque hay algunas obligaciones y singularidades que el arrendador debe tener en cuenta”.

Según Lluís Català, “ante la falta de regulación y la infinidad de pactos que se pueden establecer entre arrendador y arrendatario, es recomendable realizar un contrato completo en el que se detalle la máxima información posible sobre el alquiler del inmueble, a fin de minimizar posibles conflictos que puedan devenir durante la vigencia del contrato”. 

Cláusulas y condiciones propias del alquiler de habitaciones

1. Un contrato único para cada uno de los inquilinos
   El propietario de un piso, o el arrendatario que decide alquilar habitaciones, debe realizar un contrato para cada uno de los inquilinos que resida en la casa, incluyendo información sobre la habitación arrendada, la forma de pago, la renta acordada, el tiempo de duración, el uso de zonas y servicios comunes, etcétera.

2. El consentimiento expreso del propietario
   Si el arrendatario total de la vivienda decide subarrendar el resto de habitaciones del piso necesitará el consentimiento expreso y por escrito del propietario del piso. La sanción en caso de incumplimiento implicaría que el propietario tiene el derecho de resolver el contrato de arrendamiento y desalojar a los ocupantes del piso, además de reclamar indemnización por daños y perjuicios ocasionados.

3. Amueblamiento de la vivienda
   El arrendamiento por habitaciones obliga al arrendador a amueblar la vivienda. Es recomendable, por lo tanto, detallar en el contrato el mobiliario de la habitación arrendada y realizar un reportaje fotográfico minucioso.

4. El uso y disfrute de zonas comunes
   El contrato de alquiler por habitaciones debe establecer que uso se puede dar de las zonas y servicios comunes del piso: comedor, sala de estar, baños, pasillo y terraza u otras zonas comunitarias. Según Lluís Català, “de manera opcional -y cada vez más común- el contrato también puede establecer normas de convivencia entre arrendatarios en el uso de las zonas comunes, normas muy difíciles de poder controlar y aplicar”.

5. La duración del alquiler
   La duración del alquiler y el tiempo de mínimo cumplimiento se establecen entre las dos partes y no se rige por el sistema de prórrogas previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo tanto, cada habitación puede tener su propia duración del contrato, siendo lo más habitual 1 año.

Ante tal escenario de libertad de pactos existentes, un contrato bien redactado y completo puede evitar futuros conflictos entre propietarios y arrendatarios, y asegurar el buen uso de la vivienda y la convivencia entre inquilinos. Por lo tanto, pese a la disposición de modelos de contratos en Internet, es recomendable acudir a un asesor jurídico inmobiliario, a fin de establecer un marco legal óptimo para todas las partes.