Comunidad de propietarios: resolución de conflictos sobre las zonas comunes

El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos es de los temas que más polémica despierta en las comunidades, donde el papel del administrador de fincas es muy importante para mediar y resolver los posibles conflictos que se generen del uso excesivo o incorrecto por parte de algunos vecinos.

Contar con un administrador competente y colegiado con todas las garantías necesarias para ejercer esta actividad en la comunidad de propietarios nos ayudará a establecer y dejar claros los límites y condiciones de uso de jardines, piscinas, portales, patios, etc; y nos asesorará sobre nuestros derechos y obligaciones en cuanto a estos elementos comunes.

¿Qué son exactamente las zonas comunes de un edificio?

La Ley de Propiedad horizontal establece como bienes comunes todos aquellos que no se han registrado como privativos en el título constitutivo. También los elementos, pertenencias y servicios que estén en la comunidad para el disfrute conjunto de los vecinos. Algunos elementos comunes son más obvios que otros. Se consideran zonas comunes por ejemplo:

• Los pilares, vigas, estructuras y tejados.
• Fachadas, balcones, terrazas y ventanas.
• Portales, escaleras, pasillos, recintos comunes, trasteros, pozos, etc.
• Piscinas, jardines, zonas de juego y recreo.
• Contadores, calderas, depósitos, ascensores…
• Porteros electrónicos y videoporteros.
• Porterías y servidumbres.
• Instalaciones de incendios, agua y calefacción.

Debemos tener en cuenta que algunas zonas comunes pueden ser de uso privativo, como sucede con el caso de azoteas o patios interiores a los que solo se tiene acceso a través de una única vivienda. Asimismo, que los gastos asociados a las mejoras y mantenimiento de estas zonas comunitarias deberán ser soportados según el coeficiente de participación de cada propietario del condominio.

Como puede ayudar un administrador de fincas a gestionar las zonas comunes

En primera instancia, un administrador siempre actuará como mediador, aportando su experiencia y conocimientos sobre la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil. Su papel será imprescindible cuando haya que informar a los vecinos de un mal uso de las zonas comunes a través de comunicados por escrito o incluyéndolo en el orden del día de las reuniones de vecinos.

En caso de que su mediación no sea efectiva y haya que tomar medidas legales, el administrador, junto con el presidente, actuarán como representantes de la comunidad, realizando todas las gestiones necesarias como la búsqueda de un representante legal, recopilación de pruebas, etc.

Casos específicos en una comunidad de propietarios donde un administrador puede ser de ayuda

El uso de las zonas comunes en una propiedad horizontal se encuentra recogido tanto en el Código Civil como en la Ley de Propiedad Horizontal y, en ambos casos, recoge el derecho de los vecinos al uso y disfrute de las mismas marcando el límite en el no abuso ni negligencia por parte de los copropietarios.

Zonas comunes para hacer fiestas

Muchas urbanizaciones cuentan con zonas recreativas para el uso de los vecinos que en un momento determinado podemos utilizar a título privativo para celebrar cumpleaños o reuniones. Se puede dar el caso de que algunos vecinos utilicen estas salas para celebrar fiestas, haciendo ruido y perjudicando el descanso de los vecinos de manera reiterada. En esta situación, el administrador tendrá que incluir el punto a petición de los vecinos en el orden del día de la próxima junta, donde deberá acordarse la manera de proceder.

Actividades peligrosas en las zonas comunes

En caso de que algún vecino en concreto haga un uso negligente o peligroso de las zonas comunes, la notificación inicial a esta persona debería hacerse a través de la administración y por escrito. De esta manera, tendremos documentos probatorios que podríamos utilizar en caso de necesidad.