Un Industrial-Logístico que se mantiene estable en 2022, con rentabilidades que se comprimen

El precio del suelo ha tocado techo desde 2012 con 373,6 €/m² por la escasez endémica y por un inmologístico que presiona con el e-commerce y el interés de usuarios finalistas e inversores.

El mercado de naves industriales en Catalunya se ha desarrollado a lo largo de la primera mitad de 2022 con la estabilidad y solidez que le ha caracterizado estos últimos 5 años, tras la crisis financie­ra de alcance global. Según el informe de FORCADELL, a cierre del 1S 2022 los precios han registra­do ligeros incrementos vinculados al propio desarrollo natural del mercado. En el estudio de precios, tanto por zonas como por co­marcas, de las naves industriales en venta y también en alquiler, las variaciones interanuales máximas se han situado en torno al 20%, coincidiendo por lo general con las ubicaciones más solicitadas.

La escasez de producto ha seguido condicionando un mercado en que la demanda busca instalaciones ubicadas cerca de Bar­celona y de su área metropolitana y a poca distancia del puerto, aeropuerto y de las principales carreteras y autopistas. “La fortale­za expansiva del e-commerce, directamente asociado con la inmo­logística, también ha contribuido a mantener el interés inversor bien atento a las oportunidades del mercado”, asegura Gerard Plana, director del Departamento de Industrial-Logística de FORCADELL. Las rentabilidades industriales se han situado en Barcelona – Baix Llobregat litoral entre el 5% – 8% mientras que en la 1ª Corona logística lo han hecho entre el 4,5% – 6%.

El sector de las naves en venta ha contenido ligeramente su volun­tad compradora con respecto al mismo periodo del año anterior como consecuencia de varios factores que combinados entre sí han tensionado fuertemente la economía mundial. A los proble­mas de suministro de productos de la post-pandemia se le sumó en marzo la crisis energética a raíz del inicio de la guerra en Europa entre Rusia y Ucrania. Si bien ello no fuera suficiente, la escalada de precios por una inflación desatada y una anunciada subida de los tipos de interés por parte de Banco Central Europeo (BCE) el próximo otoño, ha dado como resultado una actitud de prudencia a la hora de ejecutar transacciones por parte de los compradores, y más aún en caso de requerir financiación bancaria. Debido a esta coyuntura, una demanda que se mantiene activa ha preferido adoptar una actitud observadora y expectante a la espera de ver cómo evoluciona el mercado en el 2º semestre del 2022.

Por su parte, el mercado de naves industriales en alquiler ha seguido inmerso en el buen momento por el que atraviesa des­de mediados de 2020. En ese momento dio comienzo la época post-pandémica en la que se establecieron unas dinámicas de mercado muy positivas que se han mantenido hasta el cierre de la presente edición del informe de mercado industrial-logístico en Catalunya. Aunque los datos del 1S 2022 han mostrado un pe­queño retroceso en cuanto al volumen total de demandas en la modalidad de alquiler (-19% var. int.), el análisis en perspectiva y contextualizado muestra que la primera mitad de 2021 acumuló una demanda más grande de lo habitual volviendo, por lo tanto, en 2022 a sus índices de crecimiento habituales.

Según el histórico de datos de FORCADELL, el suelo industrial ha continuado en su tasa de escasez tocando te­cho de precio con 373,6 €/m², el más alto desde 2012, año en que el máximo alcanzó los 265 €/m². La poca oferta existente ha segui­do tomando el camino del sector logístico por la firme actividad inversora, que busca rentabilidades interesantes y este sector es el que las ofrece con diferencia respecto a otras áreas de actividad del inmobiliario. Si bien la situación del mercado parece que segui­rá tensionándose siguiendo esta tendencia señalada, se prevé que a cierre de ejercicio se registren nuevos incrementos que invitan a la exclusión de usuarios finales y pequeños inversores.

El futuro de la inmologística, en zonas próximas a Barcelona

El sector logístico catalán ha alcanzado un take-up de 412.989 m² en el primer semestre de 2022, un volumen de contratación óptimo que sigue la tendencia extraordinaria alcanzada en 2021, aunque muy levemente por debajo. A cierre del 1S 2021 el sector logró alcanzar los 512.061 m², cifra superior en un 19% con respec­to al presente semestre analizado y que encuentra su explicación debido a la excepcionalidad de la operación de 90.000 m² por parte de Mango en Lliçà para ampliar sus instalaciones. La tendencia de los asking rents ha seguido siendo alcista debido a la repercusión del precio del suelo y del aumento de costes de construcción. “La expectativa del aumento de los tipos de interés hace que los inver­sores se muestren prudentes en cuanto a la inversión a rentabilida­des comprimidas”, afirma Plana.

Los inversores y los usuarios quieren naves con altura libre de 12 m con alto ratio de muelles de carga y amplios patios de maniobra para tráileres, hechas con materiales sostenibles y que dispongan de certificaciones de calidad BREEAM o LEED. Aun­que el futuro de la logística ya se está empezando a perfilar de­jando entrever como será en los próximos años, se apunta a construcciones de nueva generación y gran calidad, edificadas en 2 niveles, principalmente en zonas cercanas a Barcelona, suponien­do un reto urbanístico y a nivel de normativa contra incendios.