FORCADELL i la UB presentan las principales conclusiones del sector inmobiliario 2022 y perspectivas

FORCADELL y la Universitat de Barcelona han dado a conocer las principales conclusiones del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2022 en una edición que ha vuelto a la presencialidad tras la pandemia y que, además, se ha emitido en streaming por YouTube. El acto ha innovado también en cuanto a formato, más dinámico y enriquecedor, combinando ponencias y debates con los expertos de FORCADELL en Residencial y Terciario.

Las ponencias sobre la situación actual y el futuro escenario de ambos segmentos del inmobiliario han ido a cargo del Dr. Gonzalo Bernardos, director editorial del informe, profesor titular de Economía de la UB y director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB. Por parte de FORCADELL ha participado el Sr. Ivan Vaqué, CEO y Consejero Delegado de FORCADELL, quien ha contado con los expertos en Residencial de la compañía, el Sr. Lluís Català, adjunto a Dirección, el Sr. Alex Vázquez, director de Gestión de Viviendas en Alquiler y el Sr. Raul Prieto, director de Venta de Viviendas. En cuanto al ámbito Terciario ha participado el Sr. Gerard Plana, director de Industrial-Logística, el Sr. Manel de Bes, director de Oficinas, el Sr. Christian Gracia, director de Inversión, Suelo y Obra Nueva, y la Sra. Ana Fuertes, directora de Locales Comerciales de FORCADELL.

Un año 2022 intenso para la economía mundial y para el inmobiliario

El informe recoge la evolución del mercado inmobiliario en un 2022 ciertamente intenso y lleno de condicionantes, los cuales han puesto a prueba su capacidad de resistencia. El inicio del conflicto geopolítico en el este de Europa, la crisis energética o los problemas de suministro de materiales para la construcción empezaron a agitar fuertemente la economía mundial hace ya 9 meses.

La actual coyuntura, con unos tipos de interés disparados y una recesión a la vuelta de la esquina condicionan el crecimiento del PIB del país, donde el consumo privado y la capacidad de endeudamiento de las familias ponen el foco de alerta principalmente en el residencial. Si bien todos los segmentos del inmobiliario afrontan un momento lleno de retos y desafíos, la experiencia de épocas precedentes dota al sector de serenidad, el cual ha adoptado una actitud de prudencia.

Sector Residencial

El Informe subraya la mayor resistencia del sistema bancario actual, en comparación con 2008, gracias a las reformas postcrisis que se llevaron a cabo para una mejor regulación con unos criterios más estrictos. En ese momento se generó un círculo vicioso en el que los precios de la vivienda se retroalimentaban con el aumento del crédito. En un escenario como el actual, de subida de interés, los hogares son menos vulnerables que en la anterior recesión, en el que el inmobiliario fue el núcleo de la crisis.  

En el mercado de vivienda en propiedad, el informe FORCADELL-UB señala que, si bien en 2021 la vivienda fue un activo paraguas, como norma, no es un buen refugio contra la inflación, a excepción del alto standing en países emergentes en coyunturas muy específicas. “Si la actual inflación se mantiene elevada provocará en un escaso periodo de tiempo el tránsito del mercado residencial de la expansión al estancamiento o la recesión”, según el Dr. Gonzalo Bernardos, Director Editorial del Informe.

Por otro lado, también se destaca que, a diferencia de una década atrás, los promotores actualmente disponen de un ‘comodin’: el gran número de fondos de inversión que desean adquirir edificios enteros para destinarlos al alquiler (Build to Rent). El incremento del precio de los materiales de construcción constituye un riesgo bastante limitado, pues puede ser absorbido con facilidad por un aumento del importe de los inmuebles. Por otro lado, añade el Dr. Gonzalo Bernardos que “si la demanda de inmuebles sigue siendo muy elevada, en 2023 se necesitará empezar a edificar como mínimo 200.000 pisos para evitar que la escasez de vivienda nueva caliente excesivamente el mercado de segunda mano.” 

Con respecto al mercado de vivienda en alquiler, el Informe apunta que la nueva Ley de la Vivienda provocará un traslado de los inversores hacia otra autonomía, al mercado comercial de la misma comunidad o a una ciudad distinta de la que habitualmente operan. Señala también la disminución de la rentabilidad llevará a numerosos propietarios a abandonar el mercado de alquiler convencional y, además, la reducción de la oferta de los propietarios combinada con la disminución de la movilidad de los inquilinos generará una gran escasez de viviendas en el mercado de alquiler. “En conclusión, el control de los alquileres beneficiará a los actuales inquilinos y perjudicará a los futuros, así como a los propietarios. Desplazará demanda desde el arrendamiento a la compra y provocará subidas adicionales del precio de venta”, afirma el Dr. Gonzalo Bernardos.  

Sector terciario

En cuanto al segmento terciario, el informe apunta un 2023 complejo, con muchos interrogantes. Las claves serán una reducción de la liquidez de los fondos de inversión, una elevada subida de los tipos de interés en un corto período de tiempo, un menor dinamismo económico y un aumento de la aversión al riesgo por parte de los inversores. “En la mayoría de los segmentos de mercado, los fondos de inversión serán más vendedores que compradores. No obstante, excepto si necesitan urgentemente liquidez, la mayoría de los activos en venta no encontrará adquirente”, señala el Dr. Gonzalo Bernardos.  

Se desprende también que el aumento de los tipos de interés volverá a hacer de la renta fija una atractiva inversión. Por tanto, de manera progresiva, existirá un desplazamiento de capitales desde el mercado inmobiliario comercial al financiero. Los gestores más adversos al riesgo preferirán la adquisición de obligaciones emitidas al 4% por cualquier país desarrollado que la de un edificio de oficinas que rente un 5%, según recoge el informe FORCADELL-UB.

En el Industrial-Logístico se destaca que casi todas las naves de alquiler con un buen estado de conservación y una localización cercana a Barcelona y Madrid estarán ocupadas en 2023. También las que se sitúen en una ubicación secundaria y próximas a una de las autovías o autopistas más transitadas del país.  El importe de los nuevos contratos de arrendamiento aumentará alrededor del 5%, siendo su crecimiento equivalente a la inflación media de 2023.

En oficinas, el mercado dispondrá de una elevada nueva oferta. En el próximo año, en Barcelona saldrán más de 200.000 m² de nueva superficie, una cuantía no observada en ningún ejercicio de la última década. La mayoría lo harán en el 22@, la ubicación preferida por las empresas recién creadas.

En el segmento de Locales Comerciales, la demanda de alquiler se comportará mejor en el centro histórico y comercial de la ciudad que en los barrios. La clave estará en un magnífico año turístico y los deseos de volver a viajar por parte de los ciudadanos de países desarrollados. Por otro lado, el informe señala también que en el próximo ejercicio, volverán a ser ocupados los inmuebles vacíos del Passeig de Gràcia, la Rambla Catalunya y demás calles principales, pues existirá una mayor confluencia entre demanda y oferta de alquiler que en el pasado año.