El mercat de naus industrials a Catalunya inicia la seva recuperació aquest exercici 2014

DEMANDA

Segons informa Forcadell, tot i que comencen a notar-se en el sector immobiliari els primers signes d'optimisme que transmet l'economia espanyola després de diversos anys de crisi econòmica, el mercat de naus industrials en lloguer no està experimentant un augment tan considerable de demanda i d'operacions com altres segments com el residencial, el de retail o el d'oficines. Concretament, les demandes cursades per naus industrials de lloguer al territori analitzat han crescut un 2,6% aquest primer semestre respecte al mateix període de l'any anterior.

Tot i que les xifres encara no reflecteixen un enlairament extraordinari del mercat industrial, segons l'informe de la consultora catalana hi ha empreses estrangeres que estan valorant la implantació en el curt o mitjà termini a Catalunya, encara que aquestes es realitzaran de forma gradual, ja que, malgrat que hi ha un clima d'optimisme al mercat, les operacions s'han vist ajornades aquesta primera meitat de l'any. D'altra banda, si en semestres anteriors es destacava l'abundància de demandes que tenien com a objectiu la renegociació de rendes i la reducció d'espais, durant aquesta primera meitat de l'exercici 2014 està començant a percebre's en el mercat de lloguer de naus una demanda per a la ampliació de superfícies. Forcadell assegura que si en períodes anteriors predominaven les operacions per reduir costos, en aquesta primera meitat de l'exercici han estat majoritàries les demandes amb projecció expansionista. Així mateix, cal recalcar un important augment de les peticions d'arrendament en primera corona.

Quant a la demanda de compra, tal i com afirma Forcadell, la millora de la situació econòmica i la perspectiva de creixement empresarial a mitjà termini han propiciat un creixent interès en la compra de naus industrials per part de l'usuari final. Així com aquesta sensació d'optimisme encara no s'ha traduït en un increment destacable de la demanda de lloguer, en el cas de la venda, les xifres tan baixes registrades en els últims anys fan que una recuperació moderada del sector faci créixer de forma exponencial respecte a períodes anteriors les demandes i el nombre d'operacions tancades.

Es percep, segons informa la consultora, un increment de la demanda per part de l'usuari final i un augment de les operacions en venda tancades al mercat. La millora de la situació econòmica fa que les empreses comencin a atrevir-se a accedir al mercat de compra i hipotecar-se a 15 anys. Aquesta millora de la situació del mercat de compra no s'entendria sense el paper decisiu que estan duent a terme les entitats financeres. Si en períodes anteriors l'accés al crèdit estava totalment restringit, els bancs han començat a invertir i a facilitar l'accés al crèdit, fet que està afavorint que la demanda de compra latent s'estigui executant.

DISPONIBILITAT

L'estoc de naus industrials disponible de lloguer al territori analitzat, per Forcadell, ha experimentat gran estabilitat en aquesta primera meitat de 2014. En primer lloc, la demanda i el nombre d'operacions s'han mantingut estables, de manera que no s'han produït grans reduccions de superfície disponible. D'altra banda, cada vegada es produeixen menys escenaris de tancament d'empreses per disminució de l'activitat i menys desnonaments que semestres enrere provocaven una gran entrada de producte en el mercat.

El producte a zona prime de qualitat i de gran superfície ha disminuït en aquest semestre, indica Forcadell. I és que en aquesta zona, les naus industrials adecentadas, adequades a normativa i a preu de mercat tenen una ràpida sortida. Aquest tipus de producte és escàs des de fa alguns semestres a primera corona, ubicació a on no es percep activitat promotora. La promoció de naus industrials modernes i a preus competitius podria ser una oportunitat a zona prime a causa de l'escassetat d'aquest tipus de producte i de la gran demanda existent, encara que hi ha un problema de disponibilitat de sòl.

La situació és diferent pel que fa a la disponibilitat de naus industrials a venda. Segons afirma la consultora catalana, el comportament amb tendència a l'alça que està experimentant el mercat de naus industrials en venda a Catalunya, a on s'estan tancant més operacions que en semestres anteriors i a on la ràtio entre demandes cursades i compres executades ha estat positiva aquest semestre, ha provocat una petita caiguda, propera al -10%, de l'estoc disponible al territori analitzat. El mercat de naus en venda al territori analitzat, en una tendència que es pot anar aguditzant en els propers semestres si el ritme de contractació creix, té una important manca de producte endreçat, de gran superfície i a preu de mercat, circumstància que s'aguditza a la zona prime. El mercat de venda està patint, per tant, una manca d'entrada de producte que es produeix, principalment, per dos motius: en primer lloc, les empreses o les patrimonials que han tingut durant la crisi la necessitat de vendre els seus actius ho han fet ja en els últims anys. D'altra banda, les entitats financeres estan introduint en el mercat, en la seva gran majoria, productes antics, desactualitzats a nivell de normativa i a zones poc consolidades, immobles que no corresponen a la demanda de qualitat registrada, sobretot, a zona prime, assegura Forcadell.

PREUS

Després de diversos semestres de caigudes continuades dels preus de lloguer de naus a Catalunya, on es van assolir valors inimaginables en l'inici de la crisi del sector, les rendes han arribat al sòl, segons Forcadell, a una part representativa del territori analitzat. Els períodes de grans descensos han quedat enrere i l'estabilitat de preus comença a ser una realitat que es palpa, sobretot, a les zones més consolidades del mercat industrial català. Els preus han assolit ja nivells per sota dels quals no és rendible l'arrendament dels actius, de manera que s'ha aconseguit l'estabilitat de rendes fins i tot sense que l'increment de les demandes i de les operacions tancades sigui extraordinari.

En algunes zones molt localitzades de primera corona, fins i tot, els preus han experimentat petites pujades aquest semestre, tot i que cal parlar sempre d'estabilitat en els preus de lloguer, en cap cas d'una recuperació manifesta del mercat. Segons l'informe de la consultora, al Barcelonès, la renda mitjana en el primer semestre s'ha situat en els 3,49 € / m², xifra que suposa, aproximadament, un increment del 1,95% intersemestral. El preu de lloguer d'una nau industrial al Baix Llobregat, per la seva banda, està al voltant dels 2,60 € / m² i l'increment intersemestral de les rendes experimentat se situa en el 0,97%.

Si bé és cert que en semestres anteriors es destacaven les importants caigudes dels preus de venda a Catalunya, cal recalcar que l'estabilitat dels valors de les naus està pròxima a assolir-se i han estat a punt de tocar terra en algunes comarques durant aquest primer semestre de l'any. La desacceleració de les caigudes es produirà de forma més gradual que en el mercat de lloguer, però cal destacar que les baixades dels preus de venda s'han situat al voltant del -1% intersemestral a totes les comarques. Tal i com afirma Forcadell, les caigudes interanuals han estat més discretes que en períodes anteriors i se situen al voltant del -4%. El preu per a una nau en venda a la comarca del Barcelonès se situa actualment al voltant dels 653 € / m² fet que suposa una caiguda semestral del -1,62% i un descens interanual del -7,87%. Al Baix Llobregat, per la seva banda, la caiguda intersemestral s'ha situat en el -1,33%, assolint una nau per a la venda en aquesta ubicació un preu de 547 € / m².

SOLARS INDUSTRIALS

Segons Forcadell, el mercat de solars industrials a Catalunya continua travessant dificultats i la demanda continua sense dinamitzar-se. Tal i com s'esmentava en informes anteriors, encara segueix sent més rendible en molts casos, a causa dels baixos preus que han assolit les naus industrials, comprar una nau ja construïda i adequada a normativa que adquirir un solar per construir un immoble. Aquest és el principal escull que està travessant el mercat de solars a Catalunya. No obstant això, en aquest semestre s'han produït operacions de compra per part d'usuari final. Aquestes operacions de venda de solars han estat realitzades per empreses que no trobaven al mercat naus ja construïdes que s'adeqüessin a les seves necessitats concretes a nivell d'ubicació, dimensions o característiques, afirma la consultora.

El mercat de solars industrials a Catalunya continua sent un dels més afectats per la crisi del sector immobiliari i els preus estan encara tensats a la baixa en tot el territori analitzat. Així com en matèria de naus industrials l'estabilitat de preus està propera, sobretot en operacions de lloguer, els preus dels solars encara registraran, per Forcadell, alguns semestres de caigudes, encara que més matisades que en períodes anteriors. Concretament, les caigudes interanuals dels preus de solars a tot Catalunya van superar a finals de 2013 el -10%. Els descensos interanuals en aquest primer semestre respecte al mateix període de l'any anterior, per contra, han estat més matisades i se situen ara, de mitjana, al voltant del -7%.

Tal i com assegura l'Informe de Mercat, a zona prime, els preus dels solars continuen sent molt alts i no incentiven la iniciativa promotora. Concretament, al Barcelonès el preu d'un solar industrial assoleix els 286 € / m². Per la seva banda, al Maresme els preus mitjans han arribat aquest semestre els 195 € / m².

INVERSIÓ

La inversió en el mercat industrial no ha experimentat les escalades que s'han produït en aquest últim semestre en sectors com el de retail o el d'oficines, però es confirma el petit repunt de la voluntat d'invertir en naus industrials a Catalunya que es va apuntar a l'anterior informe de Forcadell. La veritat és que hi ha demanda inversora en el territori analitzat, sobretot a primera corona, però el nombre d'oportunitats en aquestes ubicacions consolidades és escàs.

Segons Forcadell, en matèria de naus industrials, per tant, hi ha pocs productes atractius per a la inversió, tot i que quan aquests apareixen tenen una ràpida sortida. En matèria de naus logístiques, d'altra banda, sí que hi ha una activitat inversora notable i més dinàmica que en el mercat de naus industrials i els principals fons d'inversió especialitzats en aquest sector tenen intenció de comprar actius o els han adquirit ja en aquest període.

El mercat d'inversió en naus industrials, tot i la falta de producte atractiu disponible, és vist com una bona oportunitat ja que els baixos preus assolits actualment i la tendència alcista d'aquests auguren plusvàlues de més d'un 50% en els propers 3 o 5 anys. El mercat industrial ha estat tan minvat en els darrers anys que un escenari de futura recuperació provocarà la revaloració dels actius per a aquells que tinguin la possibilitat d'adquirir productes en les ubicacions més consolidades a preus d'oportunitat, assevera la consultora en el seu informe de mercat .

MERCAT INDUSTRIAL-LOGÍSTIC

El mercat logístic a Catalunya, segons Forcadell, continua protagonitzant operacions i segueix posicionant-se, dins del mercat industrial, com un dels sectors més dinàmics i que està aglutinant més inversió, sobretot de procedència estrangera. Aquest primer semestre de 2014 s'ha dut a terme una contractació total de 104.000 m², encara que és important assenyalar que la gran majoria d'aquestes contractacions correspon a escenaris de reubicacions de seus logístiques. L'objectiu de les companyies continua sent aprofitar les baixes rendes actuals per posicionar-se en primera corona, baixant els costos gràcies a l'agrupació d'espais o, simplement, canviant d'emplaçament per millorar les condicions. Les operacions, un semestre més, no corresponen a episodis d'ampliació motivades per un dinamisme explícit del mercat, assegura la consultora.

Quant a la zonificació d'aquestes operacions, cal recalcar que la majoria d'aquestes s'ha realitzat a primera i segona corona segons zonificació de Forcadell, emplaçaments que estan rebent la majoria de demandes en una voluntat d'apropar-se als principals nuclis logístics, prohibitius en moments de bonança econòmica. En tercera corona, espai que ha rebut poques peticions de superfície logística aquest semestre, només s'han tancat dues operacions (20.000 m² a Vilarrodona i 6.500 m² a Celrà).