Los 6 puntos clave de la nueva Ley de la Vivienda

En este artíiculo detallamos los aspectos más relevantes de la Ley de la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo), publicada hoy en el BOE y que será de aplicación obligada a partir del 26 de mayo de 2023 para todos los nuevos contratos.  

1. Pago de gastos 

Todos los gastos generados a raíz de la gestión y formalización del contrato de alquiler irán a cargo del arrendador a partir de la entrada en vigor de la nueva ley. 

2. Definición de gran tenedor 

Se considerará gran tenedor cualquier persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o bien que sumen en total una superficie construida superior a 1.500 m². Los garajes y trasteros quedarían aparte, es decir, no se incluirían en el cómputo. 

Por otro lado, en las zonas establecidas como mercado residencial ‘tenso’ las Comunidades Autónomas podrán considerar como grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que tengan 5 o más propiedades situadas en una zona de mercado ‘tenso’.  

3. Nuevas prórrogas de los contratos  

Con la nueva ley se podrán establecer dos tipos de prórrogas extraordinarias: 

– Prórroga de 1 año: En el supuesto de que un propietario gran tenedor tenga como inquilino una persona en situación de vulnerabilidad social y económica que, además, lo pueda acreditar. La prórroga la tendrá que solicitar el arrendatario y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador una vez hayan vencido las prórrogas obligatorias o tácitas. 

– Prórroga de 3 años: La podrá pedir cualquier inquilino y será el propietario en este caso quien tendrá la obligación de aceptarla. El único requisito, a diferencia de la anterior tipología de prórroga, será que la vivienda esté ubicada a una zona de mercado residencial ‘tenso’.  

4. Actualización anual de las rentas  

Una vez se apruebe la ley, en lo que queda de 2023 el incremento máximo no podrá superar el 2% en ningún contrato de alquiler. A partir del 1 de enero de 2024, el techo pasará a ser del 3%. Señalar también que, a partir de 2025, la actualización será según un índice de revisión que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE).  

5. Fiscalidad 

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de la entrada en vigor de esta nueva ley tendrán efectos fiscales a partir del 1 de enero de 2024. Solo en los siguientes casos que detallamos a continuación se podrán aplicar reducciones al IRPF: 

– Del 90% cuando del piso esté en una zona de mercado tenso y el alquiler se haya reducido más de un 5% respecto de la última renta del contrato anterior.  

– Del 70% cuando el piso esté en  una zona de mercado tenso, que se alquile por primera vez y que el inquilino tenga entre los 18 y 35 años. 

– Del 60% en caso de viviendas que hayan sido rehabilitadas en los 2 años anteriores a la firma del nuevo contrato de alquiler. En este caso habrá que tener en cuenta el concepto fiscal de ‘rehabilitación’ pues se establece que el 50% del importe de las obras tendrá que estar vinculado a la consolidación de elementos estructurales (fachada y cubierta) y tendrá que exceder el 25% del valor de adquisición del inmueble o del valor del mercado. 

– El resto de casos podrán solicitar una reducción del 50%. 

6. Limitación de rentas en las zonas declaradas de ‘mercado tenso’  

Mientras el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) no determine cuáles son las zonas de mercado tenso, las rentas seguirán siendo las acordadas libremente entre el propietario y el inquilino. Una vez queden declaradas las zonas, la limitación de las rentas incidirá en: 

– Viviendas situadas en zonas no declaradas como mercado ‘tenso’, independientemente del perfil del propietario. La renta del nuevo contrato, en este caso, será la que libremente acuerden las partes. 

– Viviendas que estén situadas en zonas de mercado tenso y sean de un pequeño propietario. La renta del nuevo contrato no podrá ser superior a la del último contrato de alquiler vigente en los últimos 5 años. Se podrá aplicar la cláusula de actualización de renta pactada en el contrato anterior, la cual en la mayoría de casos es el IPC. En caso de que en el contrato anterior no se hubiera acordado repercusión de cuotas o gastos, en el nuevo contrato tampoco se podrán tener en cuenta. 

– Viviendas que estén situadas en zonas de mercado tenso y sean de un gran tenedor. En esta ocasión, se calculará la renta tal como se indica en el punto anterior y también de acuerdo con el índice regulador, aplicándose la renta resultante más baja.  

– Viviendas situadas en una zona de mercado tenso y que no hayan sido arrendadas en los últimos 5 años. La renta será libre mientras no haya índice y podrá contener aquellas cantidades asimiladas entre las partes.  

Más allá de estos 4 escenarios, se podría aplicar un incremento del 10% a la renta cuando esta venga determinada por el contrato anterior. Veamos a continuación varias casuísticas donde se podría aplicar esta subida: 

– En caso de que la vivienda haya sido rehabilitada en los 2 años anteriores a la firma del nuevo contrato, teniendo en cuenta el concepto fiscal de ‘rehabilitación’. 

– En caso de actuaciones realizadas en los 2 años anteriores a la firma del nuevo contrato y que, además, se pueda acreditar un ahorro energético del 30%. 

– En caso de actuaciones realizadas en los 2 años anteriores a la firma del nuevo contrato y que estas mejoren la accesibilidad. 

– En caso de formalización de un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o superior.