Què passarà al mercat de l’habitatge aquest 2024?

El mercat del lloguer i de la venda d’habitatges afronten un nou any amb desafiaments i transformacions significatives. Per una banda, el mercat de lloguer amb la imminent implementació de limitacions de preus a municipis catalans; i, per l’altra, el mercat de venda, marcat per la reestructuració de la demanda davant la pujada dels tipus d’interès i l’enduriment de les condicions de finançament dels bancs. Els nostres experts de cada àrea analitzen la situació.

MERCAT DE LLOGUER: Alex Vázquez, Director de Gestió d'Habitatges en Lloguer de FORCADELL

Ara mateix el mercat de lloguer està a l’espera que entri en vigor al mes de febrer la limitació de preus en aquells municipis catalans que es declarin zona de mercat tens. Aquesta mesura està previst que afecti a 140 municipis amb, aproximadament, 6,2 milions d’habitants, el que representa un 80 % de la població de Catalunya.

Quins són els requisits per declarar un municipi com a zona de mercat tens?

1) El cost mig del lloguer o de la hipoteca, sumat a les despeses i als subministraments bàsics han de superar el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars, tenint en compte els ingressos de la unitat de convivència.

2) El preu de lloguer o compra ha d’haver experimentat en els 5 anys anteriors a la declaració de zona de mercat tens un increment de 3 punts percentuals de creixement acumulat d’IPC.

Aquests requisits són molt menys restrictius dels que es contemplaven a la Llei 11/2020, ja que aleshores s’havien de complir els dos supòsits i durant el temps que va estar vigent la norma va quedar demostrat que no era una solució efectiva per generar més oferta, sinó que l’efecte va ser contrari al desitjat.

El principal problema del mercat de lloguer i on s’haurien de dedicar els màxims esforços és en l’aplicació de mesures efectives destinades a incrementar l’oferta d’habitatges. Això no passa ni per limitar preus, ni per traslladar a la propietat la responsabilitat social en matèria d’habitatge pels col·lectius més vulnerables, ni tampoc reduint les deduccions fiscals. Les mesures haurien d’anar focalitzades en donar seguretat jurídica a l’arrendador en tots els àmbits, no canviar les regles del joc en mig de la partida i no responsabilitzar únicament al propietari d’habitatges de lloguer com a culpable de la situació actual.

Definir com a gran tenidor a les persones amb 5 o més habitatges d’us residencial no té cap sentit, ja que es necessiten petits propietaris i grans propietaris per donar la volta al mitjó i que el mercat disposi d’una oferta variada de pisos. En aquesta situació on la demanda supera a l’oferta, el principal perjudicat és el demandant d’habitatge de lloguers, els més desfavorits o aquells amb menors recursos que no tenen cap opció de llogar un habitatge, ja que el propietari escull aquell arrendatari que li ofereix millors garanties.

MERCAT DE VENDA. Raúl Prieto, Director de Venda d'Habitatges de FORCADELL

La pujada de tipus d’interès i l'enduriment de les condicions per part de les entitats financeres per concedir crèdit per a la compra d'habitatge ha marcat aquest 2023 i marcarà també l'any 2024. Malgrat això, el 2023 tancarà com el segon millor any en compravenda d’habitatges des de la bombolla immobiliària de 2008. 

La pujada de tipus juntament amb la nova Llei de l'Habitatge ha provocat una reestructuració de la demanda, i provocarà una adequació de preus que anirà molt més lenta del que s'esperava (actualment hi ha més demanda que oferta d’habitatge). L'oferta hipotecària que s'ofereixi serà determinant, juntament amb les previsions de baixada de tipus, per recuperar la demanda que l’any passat va quedar fora del mercat de venda i per potenciar la demanda de millora d’habitatge. 

Sobre la demanda, també destacaria per una banda l’increment de la demanda estrangera, que és d’un perfil mitjà alt (no té problemes de finançament) i, per l’altra, la demanda amb recursos propis (sense finançament). Per contra, trobem la demanda jove que s'ha vist relegada a un segon pla, ja que l'accés a l'habitatge mitjançant l'ICO és insuficient, i la demanda que ha vist reduït el pressupost de compra a causa de la pujada de tipus, havent de renunciar a certes característiques de l'habitatge o a la localització del mateix.

Pel que fa a l'oferta, continua sent insuficient per cobrir la demanda actual. Per un costat, tenim els titulars que diuen que el preu interanual de l'habitatge continua pujant i, per l’altre, una demanda que cada cop li és més car finançar-se; per tant, cal actualitzar els preus a la realitat del mercat. Aquest procés s'està dilatant molt i s'acaba reflectint en el preu de tancament, però encara no s’observa en el preu de l’anunci.