Principals reptes del sector immobiliari 2023-2024

En termes generals, un dels grans reptes segueix sent l’adopció de la tecnologia per adaptar el sector a les necessitats actuals de la societat. Aquesta transformació tecnològica del sector ha de canviar formes de treball, millorar la sostenibilitat energètica per reduir la petjada de carboni i els residus en la construcció, i optimitzar el manteniment dels immobles. Tots aquests canvis es produiran principalment per l’ús de les dades del sector gestionades amb Blockchain i Intel·ligència Artificial, entre altres tecnologies exponencials. 

Per altra banda no podem obviar la situació macro financera dels mercats globals, la incertesa de la guerra d'Ucraïna i la inflació perquè poden interferir en el mercat immobiliari, tan sensible a tot. En l’àmbit econòmic la pujada de tipus d'interès està dificultant l’obtenció de crèdit i complicant tant la concessió d'hipoteques com la viabilitat de projectes d’inversió, els quals han d’assumir un cost més elevat en els seus ‘apalancaments’.

Centrant-nos en el Residencial, i a grans trets, crec que el principal repte del sector es troba en la dificultat a l’hora d’obtenir finançament. Per a molts particulars cada cop és més difícil aconseguir hipoteques com a conseqüència de l'enduriment de les condicions de les entitats financeres (per evitar la morositat) i la pujada dels tipus d'interès. Aquesta situació s’accentua per als joves quan volen accedir a la compra del seu primer habitatge. Les ajudes i les línies ICO són insuficients quan la població jove no té capacitat d’estalvi. El major repte que afrontarà el lloguer residencial serà veure les afectacions de la ‘Ley de Vivienda’ al mercat, tenint una major repercussió en aquelles CCAA on es declarin les àrees ‘tensionades’. De moment ja estem observant que ens trobem en mínims històrics d'oferta i no sembla que aquesta tendència hagi de canviar. Un immoble publicat als portals immobiliaris durant 24 hores pot generar més de 50 demandes. Clar desequilibri entre l'oferta i la demanda que no es solucionarà sinó canvien les polítiques en matèria d'habitatge.  

El sector de les Oficines ha mantingut una gran resiliència al llarg d’aquest exercici i els anteriors. Es troba immers en un període de readaptació amb la nova figura del teletreball, sense condicionats externs com la pandèmia, i les conseqüències que aquest genera tant a les empreses com als treballadors, transformant la manera d’entendre la feina i la empleabilitat. El principal repte del sector és encaixar les noves necessitats dels treballadors amb les de les companyies. Tornar a l’oficina és prioritari pel treball en equip, i així ho han comunicat empreses com Amazon, Google, Facebook i Apple. Aquesta tornada no ha estat total sinó en un format híbrid per tal que les dues parts trobin l’equilibri necessari i pugin gaudir de les avantatges dels dos models.

El sector immobiliari industrial i la logística han mantingut, i seguiran mantenint, un bon ritme d’operacions. La logística haurà de seguir fent front als reptes originats, primer amb la pujada de preus dels materials de construcció i les matèries primes i després de l’increment del cost del diner que fa encarir la promoció de naus. A més afegim el repte de fer front al cost del sòl que no acaba de baixar doncs continua essent cada cop més escàs. Tots aquests increments de costos deriven en un augment de les rendes que estan ja en una franja alta i dificultant la viabilitat dels negocis dels llogaters de naus. El principal repte "estructural" i global del sector logístic continuarà essent la distribució urbana de lliurament de les compres online. La dificultat està en com integrar en el teixit urbà i com conviuen milers de furgonetes i repartidors amb vehicles de tot tipus que han circular i aparcar per unes vies ja saturades.

Els sectors que acapararan l'atenció dels inversors aquest nou curs …

Considero que continuarà creixent la inversió a l'àrea industrial i logística i, en funció de l'evolució dels tipus d’interès i l’estabilització dels preus de venda d’habitatges, podria tornar també l'interès pels immobles residencials. A causa de la incertesa al mercat d'habitatge de 2 mà tant en venda com en lloguer, els inversors s’hauran d'encaminar cap a altres opcions fora i dins del sector immobiliari. El terciari no té polítiques tant restrictives com l’habitatge i ofereix rendibilitats superiors.

L'estrella dels propers anys, per a l'industrial, seran els Data Centers. El mercat encara no sap exactament com encaixar-ho perquè no hi ha suficient experiència (llogar el sòl? Llogar un edifici? Llogar infrestructura de servidors?). La inversió en infraestructura és molt alta i requereix d'una potència elèctrica elevada que no està disponible en la majoria del polígons, però un cop solucionats aquests reptes la previsió de creixement és exponencial.

També hem d'estar atents a l'evolució del sòl per implantar espais per energies renovables i en general, tot el sòl relacionat amb la transició energètica que hauria de ser imparable però no acaba d'agafar velocitat de creuer.

El mercat d’oficines es troba en un moment més analític que actiu. Les pujades dels tipus d’interès, els canvis dins del sector i la gran disponibilitat per la gran sortida d’oferta fan que, en aquests moments, l’inversor estigui més pausat que en semestres anteriors. No obstant, depenent de la zona, podem trobar bones oportunitats d’inversió. El centre de Barcelona i de Madrid són ubicacions que, per a un inversor core, segueixen sent molt interessants pel gran volum d’ocupació d’aquests edificis i pel valor d’aquest tipus d’actius, el qual es preveu que es mantingui o segueixi augmentant en el futur. Les ubicacions que més estant notant més dificultats son les oficines ubicades en zones més perifèriques. Fins i tot, en alguns casos s’estan estudiant possibles canvis d’usos per donar una segona vida a l’actiu, fet que pot generar noves oportunitats d’inversió.

A l’ entorn residencial les oportunitats pels inversors estan derivant cap a la compra d’habitatges per destinar-los al lloguer de temporada i/o lloguer turístic, però cada cop més esta creixent la demanda de Colivings.

Els Hotels urbans, amb una ocupació y xifres turístiques de nou disparades, són el principal objectiu de molts inversors, així com les residències de gent gran i també d’estudiants, amb retorns gairebé garantits.
 
Pel que fa al mercat de Retail, els inversors busquen estabilitat amb grans operadors relacionats amb alimentació i altres productes de consum estables que busquen superfícies més petites per estar més a prop en el dia a dia dels clients finals.

… i els sectors que més 'patiran'

El Residencial i el Retail seran els sectors que més patiran. Pel que fa a la venda de pisos ja s'està notant molt la pujada dels tipus d'interès, mentre que en lloguer cada cop hi han menys operacions. No es preveu la sortida de nou producte al mercat i els arrendataris no deixen els seus habitatges per manca d’opcions i alternatives. Si continuen les polítiques actuals d'habitatge, el sector de lloguer residencial passarà moments molt complicats i de retruc els departaments d'administració de lloguers.

Les polítiques cada cop més restrictives del sector bancari, imposades per l’augment dels tipus d’interès a l'hora de donar finançament a les famílies, deixen fora del mercat molts compradors potencials que no poden accedir a un habitatge de compra. A més, la pujada recurrent de la inflació i les dificultats per frenar-la dificulten la capacitat estalviadora de les famílies. Aquestes famílies s’enfronten també a la dificultat per fer front al pagament de les hipoteques contractades abans de la pujada de tipus.

Pel que fa al sector del Retail, ja porta temps passant dificultat i que cada cop més es va veient que tots els locals que no estan en primeres o segons línies comercials tenen dificultats per trobar llogaters que no es veuen capaços de fer front a les rendes demanades per els propietaris. En poblacions petites molts locals es van reconvertint en habitatges fent els canvi d'ús per mirar de donar una sortida una mica més atractiva a la finca.

Tot i les dificultats que ha experimentat el Retail amb la pandèmia, el comerç electrònic i les sovint restrictives regulacions, probablement, si el mercat online continua estabilitzat és possible que veiem una millora en la demanda d’aquests actius.

Ivan Vaqué i Mas, CEO i conseller Delegat de FORCADELL