La recessió immobiliària continuarà el 2024

FORCADELL i la Universitat de Barcelona han presentat aquest matí les principals conclusions i perspectives de l'Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2023.

La presentació de l'Informe per a professionals del sector tindrà lloc demà dia 9, en versió oberta i en streaming a través de Youtube.

FORCADELL i la Universitat de Barcelona (UB) han presentat aquest matí en roda de premsa les principals conclusions de l'Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2023. Un exercici on els protagonistes han estat la Llei de l'Habitatge, la pujada dels tipus d'interès del BCE i la reducció del nou crèdit proporcionat pels bancs. Tres elements negatius que han provocat l'entrada en recessió del mercat residencial de venda, una important contracció de l'oferta del lloguer convencional i la disminució del preu de nombrosos actius comercials.

L'acte de presentació als mitjans ha anat a càrrec d'Ivan Vaqué, CEO de FORCADELL, i del Dr. Gonzalo Bernardos, professor titular d'Economia de la UB i Director del Màster d'Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB.

L'informe 2023 FORCADELL – UB està dividit en cinc capítols on es duu a terme un recorregut per la conjuntura econòmica nacional i internacional de 2023 i la situació actual. A més, s'aprofundeix en les perspectives dels mercats d'habitatge de propietat, lloguer, oficines, locals i naus logístiques i industrials a Espanya. Aquesta edició també incorpora una secció dedicada a l'habitatge als Estats Units.

Principals conclusions de l'Informe FORCADELL – UB 2023

MERCAT RESIDENCIAL DE VENDA

1) El 2023, el mercat residencial de venda ha entrat en recessió. La venda d'habitatges disminuirà un 15% i el preu un 5%. Les principals causes són l'elevada pujada dels tipus d'interès del BCE i la reducció del nou crèdit bancari. Els dos últims factors han provocat l'exclusió del mercat d'un elevat nombre de compradors potencials i l'adquisició d'habitatges per un import inferior al del passat any.

2) En el segment d'obra nova, el preu el 2023 ha continuat pujant. En primer lloc, perquè gairebé tots els habitatges escripturats es van vendre sobre pla en 2022 i ho van fer a un preu significativament superior al de l'any anterior. En segon, per l'escassa oferta. A l'actual exercici, la construcció de nous immobles ascendirà aproximadament a 105.000. Indubtablement, una quantia escassa, perquè la demanda potencial ascendiria al voltant de 250.000 llars, si una gran part d'elles estiguessin destinades a la classe mitjana.

3) El 2024, la recessió immobiliària continuarà, perquè les transaccions baixaran un 10% i el preu ho farà un 3%. Els principals factors seran un menor creixement econòmic (al voltant del 1,5%), una inferior creació d'ocupació i la persistència de tipus d'interès elevats, encara que aquests descendiran al llarg de l'exercici.

4) L'any vinent, el primer semestre serà pitjor que el segon, perquè els tipus d'interès baixaran a partir de maig de 2024 i l'economia començarà a reactivar-se. A final de l'exercici, el tipus principal del BCE serà com a màxim d'un 3,5%. La disminució d'aquest tipus, així com un major creixement econòmic, faran que en el segon semestre comenci la recuperació del mercat residencial. No obstant això, aquesta encara serà feble.

5) El 2024, la inversió residencial patrimonialista es desplaçarà des de les autonomies on hi ha un control de preus a les quals no existeix un ni hi hagi perspectives que pugui aparèixer en els pròxims anys. El mercat més perjudicat serà el de Barcelona i els més beneficiats els de Madrid i Màlaga. No obstant això, en el conjunt d'Espanya, la inseguretat jurídica i un escàs creixement econòmic faran que el seu import continuï sent inferior al de 2022.

MERCAT RESIDENCIAL DE LLOGUER

1) El 2023, l'expectativa d'implantació d'un control de preus ha espantat els propietaris i aquests han reduït l'oferta d'habitatges. Aquesta disminució ha generat una gran escassetat d'immobles i provocat que sigui habitual en les grans ciutats que hi hagi més de 10 interessats per cada habitatge disponible. Els exclosos del mercat són els que teòricament la llei pretenia afavorir: les famílies amb menys ingressos.

2) L'entrada en vigor de la nova norma provocarà un gran desplaçament d'habitatges des del mercat convencional al d'arrendament de temporada i al turístic en aquelles localitats on encara és possible aconseguir una llicència. Una tendència ja observada a Catalunya quan al setembre de 2020 es va establir un control de preus.

3) El 2023, el preu del lloguer augmentarà un 7,5%. La principal causa serà l'elevat excés de demanda generat pels escassos incentius i les noves penalitzacions que tenen els inversors, si desitgen adquirir un habitatge i destinar-la a l'arrendament. Un increment que ha portat a nombrosos joves a llogar una habitació i convertit als colivings en un gran èxit. És bastant habitual que la seva taxa d'ocupació superi el 95%.

4) El 2024, els problemes per a accedir a un habitatge s'aguditzaran. L'oferta continuarà sent molt reduïda i la demanda elevada. La insatisfacció de l'última portarà a les habitacions a ser el mercat estrella, especialment en les grans ciutats. A Espanya, l'import de l'arrendament convencional augmentarà al voltant d'un 3%. No obstant això, gairebé un 10% el de les habitacions.

MERCAT TERCIARI

1) El 2023, l'augment dels tipus d'interès ha provocat un increment de la rendibilitat exigida pels demandants i ha comportat al seu torn una disminució del preu de mercat. Les conseqüències principals han estat dues: una reducció de la inversió en immobles d'un 72% en el primer semestre i una caiguda del preu en la majoria de les transaccions realitzades.

2) Al mercat de naus logístiques és essencial distingir entre Barcelona i Madrid. La primera ubicació és bastant més valorada que la segona pels inversors. Una major valoració sustentada principalment en l'expectativa d'una menor oferta en la capital catalana que en la d'Espanya. La reduïda oferta existent als voltants de Barcelona ha permès una escassa taxa de desocupació de les naus logístiques. No obstant això, aquesta variable augmentarà durant l'any vinent a causa de l'evolució de l'economia espanyola. Malgrat això, en 2024 aquesta taxa se situarà significativament per sota del 10%.

3) En 2023, en el mercat de locals comercials, la reactivació ha vingut de la mà del turisme. Per això, els carrers més afavorits han estat les més transitades de Ciutat Vella i la part més glamurosa i turística de l’Eixample. Una conjuntura que es repetirà en 2024, perquè els ciutadans europeus continuaran viatjant gairebé tant com ho han fet en l'últim any, malgrat la deficient situació econòmica.

4) El mercat amb pitjor evolució ha estat el d'oficines que ha entrat en una crisi que durarà almenys un lustre a Barcelona i un trienni a Madrid. En el districte 22@, el lloc on hi ha una major concentració d'empreses innovadores, existeix un excés d'oferta equivalent a 350.000 m². Un import fins i tot superior a l'observat en qualsevol any del període 2008 – 13.

5) A l'actual any, l'oferta i demanda d'immobles no s'han trobat. Els fons d'inversió no han volgut reduir significativament el preu de venda i els compradors han pretès pagar bastant menys que el passat exercici. És el que normalment succeeix quan en un exercici augmenten molt els tipus d'interès.

6) L'any vinent seguirà la crisi del mercat d'oficines per l'elevat excés d'oferta existent. L'escàs creixement econòmic repercutirà negativament sobre l'ocupació de la totalitat dels segments comercials.

7) Excepte al mercat d'oficines, la inversió realitzada augmentarà, perquè els demandants estaran disposats a pagar alguna cosa més i els oferents a disminuir també una mica més l'import demandat. Els primers a causa de la reducció dels tipus d'interès i els segons perquè alguns propietaris necessitaran liquiditat.