Lloguer d’habitacions: 5 punts clau del contracte

Els elevats preus de lloguer de la ciutat de Barcelona i alguns dels seus municipis adjacents, que acumulen increments des del 2012, han propiciat un augment de demandants d'habitacions en lloguer. Aquesta modalitat d'arrendament permet al ciutadà optar a un habitatge compartit pagant una renda més baixa que si llogués tot l'immoble. No obstant això, malgrat que el lloguer d’habitacions estigui en auge, la seva regulació manca de legislació, fet que planteja molts dubtes contractuals sobre la seva aplicació. Davant aquest augment de la demanda de pisos compartits, el consistori ha vist la necessitat de regular específicament aquest model d'arrendament que, fins al moment, s'ha regulat pel Codi Civil i no per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), com succeeix amb l’arrendament d'un pis complet.

“En aquest cas és important diferenciar entre el lloguer d'habitacions per motiu vacacional o de llarga estada, és a dir, superior a 31 dies”, afirma Lluís Català, soci de Forcadell i director de l'Àrea de Gestió Immobiliària, expert en dret immobiliari. “En termes contractuals, el lloguer d'habitacions no vacacional és molt similar al de l'habitatge complet, encara que hi ha algunes obligacions i singularitats que l'arrendador ha de tenir en compte”.

Segons Lluís Català, “davant la falta de regulació i la infinitat de pactes que es poden establir entre arrendador i arrendatari, és recomanable realitzar un contracte complet en el qual es detalli la màxima informació possible sobre el lloguer de l'immoble, a fi de minimitzar possibles conflictes que puguin esdevenir durant la vigència del contracte”.

Clàusules i condicions pròpies del lloguer d'habitacions

1. Un contracte únic per a cadascun dels inquilins
   El propietari d'un pis, o l'arrendatari que decideix llogar habitacions, ha de realitzar un contracte per a cadascun dels inquilins que resideixi a la casa, incloent informació sobre l'habitació arrendada, la forma de pagament, la renda acordada, el temps de durada, l'ús de zones i serveis comuns, etcètera.

2. El consentiment exprés del propietari
   Si l'arrendatari total de l'habitatge decideix subarrendar la resta d'habitacions del pis necessitarà el consentiment exprés i per escrit del propietari del pis. La sanció en cas d'incompliment implicaria que el propietari té el dret de resoldre el contracte d'arrendament i desallotjar als ocupants del pis, a més de reclamar indemnització per danys i perjudicis ocasionats.

3. Moblament de l'habitatge 
   L'arrendament per habitacions obliga a l'arrendador a moblar l'habitatge. És recomanable, per tant, detallar en el contracte el mobiliari de l'habitació arrendada i realitzar un reportatge fotogràfic minuciós.

4. L'ús de zones comunes
   El contracte de lloguer per habitacions ha d'establir quin ús es pot donar de les zones i serveis comuns del pis: menjador, sala d'estar, banys, passadís i terrassa, entre d'altres zones comunitàries. Segons Lluís Català, “de manera opcional -i cada vegada més comuna- el contracte també pot establir normes de convivència entre arrendataris en l'ús de les zones comunes, normes molt difícils de poder controlar i aplicar”.

5. La durada del lloguer
   La durada del lloguer i el temps de mínim compliment s'estableixen entre les dues parts i no es regeix pel sistema de pròrrogues previst en la Llei d'Arrendaments Urbans. Per tant, cada habitació pot tenir la seva pròpia durada del contracte, sent el més habitual 1 any.

Davant d'aquest escenari de llibertat de pactes existents, un contracte ben redactat i complet pot evitar futurs conflictes entre propietaris i arrendataris, i assegurar el bon ús de l'habitatge i la convivència entre inquilins. Per tant, malgrat la disposició de models de contractes a Internet, és recomanable acudir a un assessor jurídic immobiliari, a fi d'establir un marc legal òptim per a totes les parts.