FORCADELL i la UB presenten les principals conclusions del sector immobiliari 2022 y perspectives

FORCADELL i la Universitat de Barcelona han donat a conèixer las principals conclusions de l’Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2022 en una edició que ha tornat a la presencialitat després de la pandèmia i que, a més a més, s’ha emès en streaming per YouTube. L’acte ha innovat també pel que fa a format, més dinàmic i enriquidor, combinant ponències i debats amb els experts de FORCADELL en Residencial i Terciari.

Les ponències sobre la situació actual i el futur escenari d’ambdós segments de l’immobiliari han anat a càrrec del Dr. Gonzalo Bernardos, director editorial de l’informe, professor titular d’Economia de la UB i director del Màster d’Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB. Per part de FORCADELL hi ha participat el Sr. Ivan Vaqué, CEO i Conseller Delegat de FORCADELL, qui ha comptat amb els experts en Residencial de la companyia, el Sr. Lluís Català, adjunt a Direcció, el Sr. Alex Vázquez, director de Gestió de d’Habitatges en Lloguer i el Sr. Raul Prieto, director de Venda d’Habitatges. Pel que fa a l’àmbit Terciari hi ha participat el Sr. Gerard Plana, director d’Industrial-Logística, el Sr. Manel de Bes, director d’Oficines, el Sr. Christian Gracia, director d’Inversió, Sòl i Obra Nova, i la Sra. Ana Fuertes, directora de Locals Comercials de FORCADELL.

Un any 2022 intens per l’economia mundial i per l’immobiliari

L’informe recull l’evolució del mercat immobiliari en un 2022 certament intens i ple de condicionants, els quals han posat a prova la seva capacitat de resistència. L’inici del conflicte geopolític a l’est d’Europa, la crisi energètica o els problemes de subministrament de materials per a la construcció van començar a agitar de manera contundent l’economia mundial ara ja fa 9 mesos.

L’actual conjuntura, amb uns tipus d’interès disparats i una recessió a tocar condicionen el creixement del PIB del país, on el consum privat i la capacitat d’endeutament de les famílies posen el focus d’alerta principalment en el residencial. Si bé tots els segments de l’immobiliari afronten un moment ple de reptes i desafiaments, l’experiència d’èpoques precedents dota el sector de serenitat, el qual ha adoptat una actitud de prudència.

Sector Residencial

L’Informe subratlla la major resistència del sistema bancari actual, en comparació amb 2008, gràcies a les reformes post-crisi que es van dur a terme per a una millor regulació amb uns criteris més estrictes. En aquest moment es va generar un cercle viciós on els preus de l’habitatge es retroalimentaven amb l’augment del crèdit. En un escenari com l’actual, de pujada de tipus d’interès, les llars són menys vulnerables que a l’anterior recessió, quan l’immobiliari va ser el nucli de la crisi.  

Al mercat de l’habitatge en propietat, l’informe FORCADELL-UB assenyala que, si bé al 2021 l’habitatge va ser un actiu paraigües, com a norma, no és un bon refugi contra la inflació, a excepció de l’alt standing a països emergents amb conjuntures molt específiques. “Si l’actual inflació es manté elevada provocarà en un escàs període de temps el trànsit del mercat residencial de l’expansió a l’estancament o a la recessió”, segons el Dr. Gonzalo Bernardos, Director Editorial de l’Informe.

D’altra banda, també es destaca que, a diferència d’una dècada enrere, els promotors actualment disposen d’un ‘comodí’: el gran número de fons d’inversió que desitgen adquirir edificis sencers per a destinar-los al lloguer (Build to Rent). L’increment del preu dels materials de construcció constitueix un risc força limitat, doncs pot ser absorbit amb facilitat per un augment de l’import dels immobles. D’altra banda, afegeix el Dr. Gonzalo Bernardos que “si la demanda d’immobles segueix sent molt elevada, al 2023 es necessitarà començar a edificar com a mínim 200.000 pisos per tal d’evitar que l’escassedat d’habitatge nou escalfi excessivament el mercat de segona mà.” 

Respecte al mercat d’habitatge en lloguer, l’Informe apunta que la nova Llei de l’Habitatge provocarà un trasllat dels inversors cap a una altra autonomia, al mercat comercial de la mateixa comunitat o a una ciutat diferent d’on habitualment operen. Assenyala també que la disminució de la rendibilitat portarà a nombrosos propietaris a abandonar el mercat de lloguer convencional i, a més a més, la reducció de la oferta dels propietaris combinada amb la disminució de la mobilitat dels inquilins generarà una gran escassedat d’habitatges al mercat de lloguer. “En conclusió, el control dels lloguers beneficiarà els actuals inquilins i en perjudicarà els futurs, així com els propietaris. Desplaçarà demanda des de l’arrendament a la compra i provocarà pujades addicionals del preu de venda”, afirma el Dr. Gonzalo Bernardos.  

Sector terciari

Pel que fa al segment terciari, l’informe apunta un 2023 complex, amb molts interrogants. Les claus seran una reducció de la liquiditat dels fons d’inversió, una elevada pujada dels tipus d’interès en un curt període de temps, un menor dinamisme econòmic i un augment de l’aversió al risc per part dels inversors. “A la majoria dels segments de mercat, els fons de inversió seran més venedors que compradors. No obstant, excepte si necessiten urgentment liquiditat, la majoria dels actius en venda no trobarà comprador”, assenyala el Dr. Gonzalo Bernardos.  

Es desprèn també que l’augment dels tips d’interès tornarà a fer de la renda una inversió atractiva. Per tant, de manera progressiva, existirà un desplaçament de capitals des del mercat immobiliari comercial al financer. Els gestors més adversos al risc preferiran l’adquisició d’obligacions emeses al 4% per qualsevol país desenvolupat que la d’un edifici d’oficines que ofereixi una rendibilitat d’un 5%, segons recull l’informe FORCADELL-UB.

A l’Industrial-Logístic es destaca que totes les naus de lloguer amb un bon estat de conservació i una localització propera a Barcelona i a Madrid estaran ocupades al 2023. També aquelles que es a una ubicació secundària i properes a una de les autovies o autopistes més transitades del país.  L’import dels nous contractes d’arrendament augmentarà al voltant del 5%, sent el seu creixement equivalent a la inflació mitja de 2023.

En Oficines, el mercat disposarà d’una elevada nova oferta. El proper any, a Barcelona sortiran més de 200.000 m² de nova superfície, un volum no observat a cap exercici de la passada dècada. La majoria ho farà al 22@, la ubicació preferida per les empreses recent creades.

Al segment de Locals Comercials, la demanda de lloguer es comportarà millor al centre històric i comercial de la ciutat que als barris. La clau estarà en un magnífic any turístic i els desitjos de tornar a viatjar per part dels ciutadans de països desenvolupats. D’altra banda, l’informe assenyala també que al proper exercici, tornaran a ser ocupats els immobles buits del Passeig de Gràcia, la Rambla de Catalunya i altres carrers principals, doncs existirà una major confluència entre demanda i oferta de lloguer que el passat any.