Els 6 punts clau de la nova Llei de l’Habitatge

En aquest article recollim els aspectes més rellevants de la Llei de l’Habitatge (Llei 12/2023, de 24 de maig), publicada avui al BOE, i que serà d’aplicació obligada a partir del 26 de maig de 2023 per a tots els nous contractes.

1. Pagament de despeses 

Totes les despeses generades arran de la gestió i formalització del contracte de lloguer aniran a càrrec de l’arrendador a partir de l’entrada en vigor de la nova llei. 

2. Definició de gran tenidor 

Es considerarà com a gran tenidor qualsevol persona física o jurídica que sigui titular de  més de 10 immobles urbans d’ús residencial o bé que sumin en total una superfície construïda superior a 1.500 m². Els garatges i trasters en quedarien a part, és a dir, no s’inclourien en el còmput. 

D’altra banda, a les zones establertes com a mercat residencial ‘tens’ les Comunitats Autònomes podran considerar com a grans tenidors aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin 5 o més propietats situades a una zona de mercat ‘tens’.  

3. Noves pròrrogues dels contractes  

Amb la nova llei es podran establir dos tipus de pròrrogues extraordinàries: 

– Pròrroga d’1 any: En el cas que un propietari gran tenidor tingui com a llogater una persona en situació de vulnerabilitat social i econòmica que, a més, ho pugui acreditar. La pròrroga l’haurà de sol·licitar l’arrendatari i haurà de ser acceptada obligatòriament per l’arrendador un cop hagin vençut les pròrrogues obligatòries o tàcites. 

– Pròrroga de 3 anys: La podrà demanar qualsevol llogater i serà el propietari en aquest cas qui tindrà l’obligació d’acceptar-la. L’únic requisit, a diferència de l’anterior tipus de pròrroga, serà que l’habitatge estigui ubicat a una zona de mercat residencial ‘tens’.  

4. Actualització anual de les rendes  

Un cop s’aprovi la llei, en el que queda de 2023 l’increment màxim no podrà superar el 2% a cap contracte de lloguer. A partir de l’1 de gener de 2024, el topall passarà a ser del 3%. Assenyalar també que, a partir de 2025, l’actualització serà segons un índex de revisió que elaborarà l’Instituto Nacional de Estadística (INE).  

5. Fiscalitat 

Els contractes de lloguer que es signin a partir de l’entrada en vigor d’aquesta nova llei tindran efectes fiscals a partir de l’1 de gener de 2024. Només en els següents casos que detallem a continuació es podran aplicar reduccions a l’IRPF: 

– Del 90% quan del pis estigui situat dins una zona de mercat tens i el lloguer s’hagi reduït més d’un 5% respecte de la darrera renda del contracte anterior.  

– Del 70% quan el pis estigui a una zona de mercat tens, que es llogui per primer cop i que el llogater tingui entre els 18 i 35 anys.

– Del 60% en cas d’habitatges que hagin estat rehabilitats en els 2 anys anteriors de la signatura del nou contracte de lloguer. En aquest cas caldrà tenir en compte el concepte fiscal de ‘rehabilitació’ doncs s’estableix que el 50% de l’import de les obres haurà d’estar vinculat a la consolidació d’elements estructurals (façana i coberta) i haurà d’excedir el 25% del valor d’adquisició de l’immoble o del valor del mercat.

– La resta de casos podran sol·licitar una reducció del 50%. 

6. Limitació de rendes a les zones declarades de ‘mercat tens’  

Mentre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) no determini quines són les zones de mercat tens, les rendes seguiran sent les acordades lliurement entre el propietari i el llogater. Un cop quedin declarades les zones, la limitació de les rendes incidirà en: 

– Habitatges situats a zones no declarades com a mercat ‘tens’, independentment del perfil del propietari. La renda del nou contracte, en aquets cas, serà la que lliurement acordin les parts. 

– Habitatges que estiguin situats a zones de mercat tens i siguin d’un petit propietari. La renda del nou contracte no podrà ser superior a la de l’últim contracte de lloguer vigent en els darrers 5 anys. Es podrà aplicar la clàusula d’actualització de renda pactada al contracte anterior, la qual en la majoria de casos és l’IPC. En cas que al contracte anterior no s’hagués acordat repercussió de quotes o despeses, al nou contracte tampoc es podran tenir en compte. 

– Habitatges que estiguin situats a zones de mercat tens i siguin d’un gran tenidor. En aquesta ocasió, es calcularà la renda tal com s’indica al punt anterior i també d’acord amb l’índex regulador, aplicarà la renda resultant més baixa. 

– Habitatges situats a una zona de mercat tens i que no hagin estat arrendats els darrers 5 anys. La renda serà lliure mentre no hi hagi índex i podrà contenir aquelles quantitats assimilades entre les parts.  

Més enllà d’aquests 4 escenaris, es podria aplicar un increment del 10% a la renda quan aquesta vingui determinada pel contracte anterior. Veiem tot seguit diverses casuístiques on es podria aplicar aquesta pujada: 

– En cas que l’habitatge hagi estat rehabilitat en els 2 anys anteriors a la signatura del nou contracte, tenint en compte el concepte fiscal de ‘rehabilitació’. 

– En cas d’actuacions realitzades en els 2 anys anteriors a la signatura del nou contracte i que, a més, es pugui acreditar un estalvi energètic del 30%. 

– En cas d’actuacions realitzades en els 2 anys anteriors a la signatura del nou contracte i que aquestes millorin l’accessibilitat. 

– En cas de formalització d’un contracte d’arrendament per un període de 10 anys o superior.